集體土地租賃房的巨大想象空間

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這到底是一個(gè)老事物，還是一個(gè)新現(xiàn)象，似乎爭論不休。

在南方許多城市，城中村的出租屋早已成為許多人進(jìn)城的第一落腳點(diǎn)，這些地方之所以叫城中村，就因?yàn)橥恋貙儆诖寮w所有，而非國家所有，這些房子自然也是在集體土地上建設(shè)的出租房。城中村之外，一些村集體通過建設(shè)的廠房和員工宿舍，提供給投資商，這也早不是新鮮事。早在十多年前，一些地方就出臺(tái)了允許集體土地入市的規(guī)定，搞得如火如荼，雖然口子開得不大。從這個(gè)角度看，集體土地建設(shè)租賃住房似乎沒什么新鮮的。

最近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土部下發(fā)了《利用集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下稱“《方案》”）。既然叫“試點(diǎn)”顯然就是新事物。按照國土部門的說法，首批試點(diǎn)已經(jīng)取得了積極的成效，既增加了住宅用地來源和租賃住房供給，又增加了農(nóng)民的收入，一舉兩得。因此，在構(gòu)建購租并舉的住房體系的大方向下，這項(xiàng)試點(diǎn)得以擴(kuò)大范圍。

從大的方向來看，這些年，土地制度改革一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)，其核心則是集體土地入市問題，各地進(jìn)行了各種探索。如，一些地區(qū)實(shí)行的地票制度，雖然本質(zhì)上并非允許集體土地入市，但是通過“增減掛鉤”的機(jī)制，農(nóng)民的土地資源得到了更加有效的利用，價(jià)值得到提升，城市也增加了建設(shè)用地指標(biāo)。再如，前幾年集體經(jīng)營性建設(shè)用地已被允許入市，但因?yàn)榧w經(jīng)營性土地占比較少，且土地管理法并未及時(shí)配套修訂，因此這項(xiàng)改革沒有帶來太大的影響。

而今，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房也是邁向“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、同權(quán)同價(jià)”大目標(biāo)的一小步，與以往的集體土地改革相比，力度更大。

從項(xiàng)目開發(fā)模式看，這與過去的房地產(chǎn)開發(fā)是完全不同。房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的模式是通過招拍掛取得國有土地使用權(quán)，然后通過各種市場化的手段進(jìn)行融資開發(fā)，再出售。其中土地抵押融資是一個(gè)很重要的方式。

而今，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房屋，土地仍屬于集體所有，程序大不一樣。首批試點(diǎn)的一些地區(qū)，地方的實(shí)施細(xì)則要求“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)”，如果由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)，則可能存在項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)的問題。

但《方案》規(guī)定，“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。”這不僅會(huì)化解村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)資質(zhì)的問題，而且給予市場巨大的想象空間。

首先，有利于村集體獲得融資。國有土地的開發(fā)項(xiàng)目可以通過獲得的土地融資，但集體土地?zé)o法提供抵押進(jìn)行融資，目前一些地區(qū)進(jìn)行的“兩權(quán)抵押試點(diǎn)”也主要是承包經(jīng)營權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，并不包括集體建設(shè)用地。允許聯(lián)營入股之后，村集體可以通過聯(lián)營或出讓一部分股權(quán)的形式，獲得開發(fā)資金。

更為重要的是，對于開發(fā)商而言，通過招拍掛拿地昂貴，有些還要求漫長的自持年限，這可能還不如和村集體合作，獲得開發(fā)項(xiàng)目，共享未來的租金收益。因?yàn)椴槐亟?jīng)過土地征收征用的程序來轉(zhuǎn)變土地產(chǎn)權(quán)屬性，土地的成本可能大幅降低。

另外，現(xiàn)在城中村的出租屋在管理上較為混亂，主要是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)不足，大量“接吻樓”、“牽手樓”，采光不足，居住條件較差。這些出租屋屬于農(nóng)民個(gè)體，在物業(yè)管理上也難以做到統(tǒng)一規(guī)范。

而集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，要經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，這可能會(huì)大大改善租戶的住宿環(huán)境。

目前，一些首批試點(diǎn)的項(xiàng)目采取了納入政府保障房統(tǒng)一管理的辦法，即村集體的租賃房屋建好后，先和保障房管理中心簽署長租協(xié)議，村集體并不負(fù)責(zé)具體運(yùn)營。但是否所有試點(diǎn)城市都采取統(tǒng)一的運(yùn)營要求，仍有待探索。

按照方案設(shè)立的改革目標(biāo)，通過改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

也就是說，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場仍是長遠(yuǎn)的目標(biāo)。按照十八屆三中全會(huì)文件的規(guī)定，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。集體建設(shè)用地建租賃住房已經(jīng)邁出了重要一步，但改革目標(biāo)實(shí)現(xiàn)任重而道遠(yuǎn)。

                （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）