樓市風險不斷加大 北京房企聯(lián)合拿地風氣漸濃

分析認為，結(jié)合今年年初數(shù)據(jù)來看，聯(lián)合拿地比例呈總體上漲態(tài)勢。由于土地供應(yīng)始終不足，北京土地市場競爭激烈。隨著土地價格不斷上漲，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象短期內(nèi)不會消失，甚至有可能越來越多。且近期以來，“抱團取暖”的現(xiàn)象已延伸至開發(fā)階段。

隨著土地價格漸高、市場風險加大，房企越來越傾向于以“抱團”的形式獲取土地。在北京市場，這種情況有愈演愈烈之勢。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，今年以來北京樓市成交的5宗經(jīng)營性土地中，有4宗為房企聯(lián)合獲得。其中，門頭溝潭柘寺地塊的得主，共有5家企業(yè)。過去三年來，北京成交的經(jīng)營性用地中，聯(lián)合體拿地所占比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

房企聯(lián)合拿地的傳統(tǒng)由來已久。過去，這種做法主要基于“資源互補”的考量，即企業(yè)將各自具備的品牌影響力、開發(fā)能力、資金實力等優(yōu)勢相結(jié)合，且聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量很少超過三家。但如今，這種結(jié)合帶有越來越多的“規(guī)避風險”意味，很多聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量超過3家。

分析人士指出，由于土地供應(yīng)始終不足，北京土地市場競爭激烈。隨著土地價格不斷上漲，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象短期內(nèi)不會消失，甚至有可能越來越多。且近期以來，“抱團取暖”的現(xiàn)象已延伸至開發(fā)階段。

開發(fā)階段也“抱團”

2月24日，北京市國土資源局在時隔兩天后，再度掛出三宗商業(yè)辦公用地，分別位于朝陽和大興兩個區(qū)域。鑒于此前土地市場的熱度，這幾塊土地還未入市就引發(fā)熱議。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長陳云峰認為，在北京供地如此緊張的當下，這三宗地塊，誰家能搶到就已經(jīng)很不容易了。他還表示，“估計拍地過程又是一場硬仗，但也極有可能是聯(lián)合拿地?！?

在近幾年的北京土地市場，房企越來越傾向于組成聯(lián)合體進行拿地。今年以來，北京共成交五宗經(jīng)營性用地。除房山區(qū)西璐街道地塊低溢價成交，被眾美地產(chǎn)獲取外，其余四宗得主均為聯(lián)合體。也即，今年以來，北京房企聯(lián)合拿地比重達到80%。

其中，1月19日，今年首宗重量級土地“門頭溝潭柘寺地塊”被京投、遠洋、龍湖、保利、首開5家房企聯(lián)合獲得；同日拍賣的“平谷金海湖鎮(zhèn)地塊”被首開、保利、龍湖、首創(chuàng)4家房企聯(lián)合競得；2月3日，“房山區(qū)長陽鎮(zhèn)”地塊被中海、首開、保利、龍湖4家房企聯(lián)合競得。

21世紀經(jīng)濟報道根據(jù)北京市國土局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去三年（2014年至2016年），北京成交的經(jīng)營性用地中，聯(lián)合體拿地所占比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

有行業(yè)分析人士認為，結(jié)合今年年初的數(shù)據(jù)來看，聯(lián)合拿地比例呈總體上漲態(tài)勢。2016年的比例有所下滑，主要是由于這些土地中的配建規(guī)模較大，且設(shè)置了較為嚴苛的拿地條件，使得企業(yè)拿地積極性有所下降。

如去年10月，北京推出“限地價、競房價”策略，在土地設(shè)置最高限價的基礎(chǔ)上，競投企業(yè)自持面積比例和建設(shè)品質(zhì)方案等多項措施。首批試點的四宗地塊還在此基礎(chǔ)上執(zhí)行“90/70”政策。11月，北京又試點在“限地價、競房價”基礎(chǔ)上， 要求企業(yè)全部自持商品房，不得銷售。

事實上，聯(lián)合拿地并不能完全反映房企在北京“抱團”的現(xiàn)狀。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“最近一年進入開發(fā)程序的北京項目，平均股東數(shù)量是3.6個，遠高于拿地公開的平均2.3個。有5宗地股東超過7個?！边@也說明，一些房企雖然不參與拿地，但會在開發(fā)階段介入。

樓市風險不斷加大

“除非是實力十分強大的國企，否則單個企業(yè)很難承受北京樓市的風險。”某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，隨著北京對土地出讓實施限制性措施，單幅土地的總價已得到控制。但由于配建規(guī)模擴大，商品房用地部分的單價被攤高。

他表示，北京樓市的總體供需關(guān)系較為緊張，房價存在上漲壓力。但由于監(jiān)管層對新房入市價格有所管控，因此房企傾向于放緩?fù)票P節(jié)奏。這既影響項目的利潤，也會抬高企業(yè)的資金成本。因此，房企采用聯(lián)合拿地或開發(fā)的方式來分攤風險。

北京樓市聯(lián)合拿地的“傳統(tǒng)”由來已久，但最初在市場上所占比重并不高，且“聯(lián)合”的初衷不僅僅為了規(guī)避市場風險。

2013年之前，北京土地市場中的“聯(lián)合體”，多由兩家企業(yè)構(gòu)成，結(jié)構(gòu)多是“國企+民企”為主。

其主要優(yōu)勢在于，將國企的資金實力、政府信用，和民企的品牌能力和開發(fā)實力相結(jié)合，達到“優(yōu)勢互補”的雙贏效果。2010年國資委發(fā)布央企“退房令”后，中水電、葛洲壩等房企多選擇和金地、融創(chuàng)等知名民企聯(lián)合拿地并開發(fā)，從而獲取開發(fā)經(jīng)驗。

同時，一些有意布局北京的外地民企，也選擇和當?shù)貒蠛献?，更多地占?jù)北京市場份額。如萬科曾和五礦、金隅、首開等多家國企合作，迅速做大北京區(qū)域的業(yè)績。

近年來，房企組成聯(lián)合體的目的，在“優(yōu)勢互補”的同時，帶有更多“抱團取暖”的意味，聯(lián)合體內(nèi)企業(yè)的數(shù)量也逐漸增加。但由于對市場風險的預(yù)判不盡相同，也有“抱團”失敗者。

2015年10月，碧桂園通過聯(lián)合金茂拿下豐臺區(qū)兩宗地塊，首次進軍北京。一個月后，碧桂園退出該地塊。這也從側(cè)面反映出北京樓市的風險在不斷積累。

近日，北京公布了2017年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，供應(yīng)總量為3900公頃，比去年減少200公頃。其中，住宅用地計劃供應(yīng)610公頃，相對于去年的1200公頃，幾乎減半。分析人士普遍認為，未來的北京樓市供應(yīng)將可能面臨緊缺，即使設(shè)置限制性條件，企業(yè)對土地的爭搶也將十分激烈。張大偉認為，房企在北京聯(lián)合拿地的態(tài)勢還將持續(xù)。

（轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）