打擊囤地炒地和天價(jià)地王

打擊囤地炒地和天價(jià)地王，這兩個看似無關(guān)的事件，卻有著很緊密的聯(lián)系，很多閑置地都是昔日地王，以北京最近處理的5宗閑置土地為例：2006年，李澤楷旗下一公司在126輪競價(jià)后摘得工體四號地，樓面價(jià)11015元/平方米，當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)稱為天價(jià)地。這塊地閑置近四年后，被轉(zhuǎn)手賣給香港瑞安建業(yè)，獲利2億多元。2007年北京奕環(huán)天和置業(yè)有限公司拿到的大興孫村地塊、北京軍建育龍地產(chǎn)獲得的懷柔住宅地、華潤獲得的門頭溝的地塊均有區(qū)域地王稱號。

由此看來，天價(jià)地與囤地炒地不無關(guān)系。因此在去年房價(jià)高漲、高價(jià)地頻出之際，打擊囤地炒地的政策阻擊風(fēng)暴開始襲來。然而在“國十九條”下發(fā)后5天，遠(yuǎn)洋、中信、中國兵器集團(tuán)三家央企豪氣出手，接連捧走了三個“地王”，成交價(jià)格之高令人咋舌。打擊囤地炒地政策與高價(jià)地之間的較量似乎剛剛開始。

3月10日，國土資源部下發(fā)的“國十九條”中規(guī)定，開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%……。與此同時(shí)，北京公布了對5宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處理意見，讓業(yè)內(nèi)意識到打擊囤地炒地的風(fēng)聲正緊。事實(shí)上，此輪土地調(diào)控政策早在去年12月就已開始陸續(xù)出臺，當(dāng)時(shí)提出首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前政策力度來看是層層推進(jìn)越收越緊的。

土地調(diào)控力度空前

去年12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，其中規(guī)定，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易?！?

這被業(yè)內(nèi)視作打擊囤地炒地而揮出的“第一拳”。而此前全國各地對于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定，一般是在土地出讓合同中約定，大部分的首付比例在20%-30%之間，開發(fā)商拿地的首付款被提高至不低于五成之后，會遏制部分炒地、囤地行為。

隨后，國土部繼續(xù)“亮劍”，去年12月23日，發(fā)布了《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》，通報(bào)了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，其中不乏華潤、金融街等知名房企的地塊。1月22日和24日，北京國土局也在官方網(wǎng)站上發(fā)出通報(bào)，除了曝光19宗閑置地外，還公示了因欠繳地價(jià)款和未按時(shí)簽訂土地出讓合同而被暫停拿地資質(zhì)的8家開發(fā)商，其中包括大龍地產(chǎn)。

3月10日，國土部出臺“國十九條”，將土地調(diào)控風(fēng)暴推向高潮。業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管環(huán)節(jié)的核心仍是打擊囤地炒地，但是比之前的政策更為細(xì)化和嚴(yán)格。其規(guī)定“必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年”。

拿地門檻抬高，中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)他城

“現(xiàn)在我們幾家公司都在商量，準(zhǔn)備去二、三線城市拿地開發(fā)”，3月17日，一家中型規(guī)模上市房企的高管告訴記者。據(jù)他介紹，隨著北京等一線城市“地王”頻出，財(cái)大氣粗的央企拿地“兇猛”，很多中小房企已經(jīng)越來越難“搶”到地，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市是不得已的選擇。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，土地競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，較之前的10%有了不小的提高，這一舉措無疑也是提高了土地競買門檻，同時(shí)也可能會加速行業(yè)的洗牌和分化。中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌表示，對于中小企業(yè)來說資金實(shí)力難以支持，不用說競爭，可能連保證金或50%的土地出讓款都很難拿出來。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文表示，從政策形勢來看，中小企業(yè)處境可能會越來越艱難，中小企業(yè)需轉(zhuǎn)變思路，去拿面積小的地塊，或是去三、四線城市競爭。此外，可以搞品牌合作或投靠大型房企。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，從目前的情況來看，“地王”制造者往往是實(shí)力雄厚的央企，但是新政提高土地競買門檻，卻并不能遏制一線房企再當(dāng)“地王”的沖動，反而在一定程度上促進(jìn)了他們的壟斷。

“競買門檻的提高，在一定程度上能使房企們理性參與，但是，參與拿地的房企少了，不一定會使地價(jià)下降，競爭可能更加激烈”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說。

房價(jià)上漲壓力仍難抑制

“拿地門檻的提高對于土地價(jià)格和房價(jià)的降低并不存在因果關(guān)系”，顧云昌認(rèn)為，土地市場里，地塊的供應(yīng)量少，而開發(fā)商的需求量大，土地價(jià)格自然就高，從而導(dǎo)致眾多“地王”的誕生；住房供應(yīng)不足，而對住房的需求又源源不斷，房價(jià)也就難以抑制上漲勢頭。

顧云昌還指出，“國十九條”如果能執(zhí)行到位，會盤活土地，增加供應(yīng)。住宅市場的供應(yīng)節(jié)奏平穩(wěn)，也會促進(jìn)價(jià)格的平穩(wěn)。不過，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，北京70%的房子都是外地人買的，當(dāng)商品房的供應(yīng)只占到市場總供應(yīng)三成的時(shí)候，只能買商品房的這部分人群勢必恐慌加劇，供需矛盾更加尖銳。