房企舉債擴張警訊應(yīng)予重視

■ 一家之言

截至23日,兩市共有67家房企發(fā)布年報,累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元。而同時,這些公司負(fù)債總額卻超過5100億元,分析稱去年上半年開始,開發(fā)商紛紛采用急速擴張策略,而且國家也實施寬松的貨幣政策,從而使得開發(fā)商大量從銀行借錢,導(dǎo)致債務(wù)同比明顯攀升。（3月24日《廣州日報》）

關(guān)于房企負(fù)債率的警戒線有三種說法：55%、65%和70%。盡管說法不一，但可以肯定的是，超過70%就需要格外警惕。據(jù)報道，在67家房企中，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，占比47.76%。顯然，如果樓市調(diào)控力度不斷加大，交易量縮水帶動房價下跌，不但高負(fù)債的開發(fā)商面臨風(fēng)險，相關(guān)各方也會面臨風(fēng)險。

既然67家上市房企中幾乎有一半負(fù)債率超過警戒線，顯然，非上市房企的負(fù)債率也不會低。而且，由于非上市房企融資手段多樣更不好監(jiān)控，很可能實際負(fù)債率更高。這種負(fù)債率再次證實了一個問題，即開發(fā)商的自有資金少得可憐，基本上是靠空手套白狼的資金循環(huán)模式生存。

不少開發(fā)商之所以出現(xiàn)高負(fù)債率，一方面是去年房價過快上漲，使得開發(fā)商擴張的步伐大大加快；另一方面，去年寬松的貨幣政策給了開發(fā)商舉債的便利。

國務(wù)院曾經(jīng)出臺文件明確規(guī)定，對“房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。但實際上，這樣的規(guī)定并沒有很好執(zhí)行，開發(fā)商貸款和上市融資幾乎不受影響。2009年11月，有報道稱，因憂慮房地產(chǎn)商的過度貸款或?qū)?dǎo)致拖欠上升，銀監(jiān)會計劃評估部分房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)水準(zhǔn)，對象包括以天價買進土地的房地產(chǎn)開發(fā)商及進軍房地產(chǎn)業(yè)的大型國企。但遺憾的是，這一消息至今沒有下文，銀行是否有風(fēng)險，不得而知。在我看來，去年銀行天量資金進入樓市，現(xiàn)在無論是房價泡沫風(fēng)險還是政策性風(fēng)險，都說明房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸風(fēng)險之憂。

從多個角度來考量，開發(fā)商舉債擴張的風(fēng)險必須警惕，這種勢頭必須得到遏制，惟有把負(fù)債率控制在警戒線之內(nèi)才能防止泡沫擴張和破裂。

□馮海寧（北京 房地產(chǎn)評論人）