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當(dāng)下樓市調(diào)控困境：市場(chǎng)并未對(duì)未來(lái)產(chǎn)生悲觀預(yù)期
當(dāng)下樓市調(diào)控困境：市場(chǎng)并未對(duì)未來(lái)產(chǎn)生悲觀預(yù)期
轉(zhuǎn)載 來(lái)源： 發(fā)表于：04/07/2017 10:28:47 瀏覽量：1802
“股權(quán)之爭(zhēng)”塵埃落地，但作為行業(yè)領(lǐng)軍者，市場(chǎng)嗅覺最靈敏的企業(yè)，萬(wàn)科依然還是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，兩則有關(guān)萬(wàn)科的新聞報(bào)道就十分引人注目，在2016年報(bào)《致股東函》中，萬(wàn)科為13個(gè)項(xiàng)目做了計(jì)提減值準(zhǔn)備。這被市場(chǎng)解讀為萬(wàn)科已為今年樓市下跌做準(zhǔn)備。2008年，萬(wàn)科減值準(zhǔn)備金從1200萬(wàn)增加至12億。事后證明，萬(wàn)科判斷精準(zhǔn)。另一則消息是，小米要與北京萬(wàn)科攜手合作蓋房。但隨后從小米公司傳出消息說(shuō)，萬(wàn)科的方案“不值得”。貌似兩則消息并無(wú)關(guān)聯(lián)，但饒有意味的是，計(jì)提減值準(zhǔn)備的13個(gè)項(xiàng)目全為三、四線城市的邊緣新城，北京無(wú)一項(xiàng)目入選。
筆者注意到，意欲與小米合作的樓盤，乃去年12月北京土地新政(控制地王)后，萬(wàn)科在“招拍掛”市場(chǎng)上拍得的100%自持地塊(只能出租)。有媒體曾算過(guò)，該項(xiàng)目租售比高達(dá)1：500至1：650。也就是說(shuō)，萬(wàn)科要42至54年才能收回成本，再考慮到3年建設(shè)期，從盈利角度看很不劃算。萬(wàn)科之所以選擇小米，也就是想打包出租給第三方，一次性回籠資金。
既然不劃算，為何萬(wàn)科不計(jì)提減值準(zhǔn)備？三、四線城市樓市全面回暖，為何還要計(jì)提？答案不言而喻，在萬(wàn)科看來(lái)，盡管北京樓市全面調(diào)控，短期內(nèi)京城樓市或面臨回調(diào)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)。站穩(wěn)了京城樓市，對(duì)萬(wàn)科企業(yè)估值也好，抓住一線城市未來(lái)的機(jī)會(huì)也好，分享北京及京津冀發(fā)展紅利也好，才是最大保障，不能在乎短期內(nèi)得失。事實(shí)上，小米員工也這樣認(rèn)為。盡管萬(wàn)科那個(gè)項(xiàng)目售價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)一半，但沒有產(chǎn)權(quán)，因而對(duì)購(gòu)房人也就沒有吸引力。如果該項(xiàng)目?jī)r(jià)格未來(lái)上漲，其資產(chǎn)收益全部由萬(wàn)科獨(dú)享，與小米員工沒有關(guān)系。
萬(wàn)科去年銷售額增長(zhǎng)近40%，手上現(xiàn)金在兩市近3000家上市公司中排名第二。同時(shí)，萬(wàn)科存貨增加了將近30%，比2015年整整高了一倍，而這個(gè)數(shù)字在2014年是負(fù)數(shù)。房地產(chǎn)公司存貨包括三部分：土地、工地(在建房)和商品房，土地占比最高。按2至3年的開發(fā)周期，萬(wàn)科顯然繼續(xù)看好未來(lái)全國(guó)樓市。但萬(wàn)科也看得很清楚，三四線樓市回暖是大城市資金溢出，特別是投資需求溢出使然。未來(lái)，三、四線城市(主要是中西部)人口整體外流，傳統(tǒng)制造業(yè)在產(chǎn)能過(guò)剩、外需回落的背景下很難吸附人口并創(chuàng)造更多產(chǎn)出。即便大城市高房?jī)r(jià)擠出的“剛需”在三、四線城市購(gòu)房，也多數(shù)不會(huì)在那里居住，未來(lái)在北京購(gòu)房時(shí)還會(huì)涌向當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)。所以，盡管三、四線城市樓市全面回暖，萬(wàn)科還是要作計(jì)提減值準(zhǔn)備。
這樣看，兩則新聞就關(guān)聯(lián)起來(lái)了。在關(guān)聯(lián)邏輯的背后，正折射出當(dāng)下我國(guó)樓市的調(diào)控困境，即北京“10天9調(diào)”創(chuàng)造了我國(guó)樓市調(diào)控歷史上的紀(jì)錄，力求全力遏制住所有的投資炒作需求，甚至不惜挫傷部分改善型需求。但是，無(wú)論開發(fā)商還是購(gòu)房者，似乎并未因此對(duì)未來(lái)產(chǎn)生悲觀預(yù)期。不然，小米員工大可不必拒絕萬(wàn)科的好意。房?jī)r(jià)不漲，甚至下跌，作長(zhǎng)期租客有什么不好呢？
同樣，萬(wàn)科也不必堅(jiān)守“不劃算也要拿地”的生存法則，更不必在近年來(lái)地價(jià)暴漲的情況下，還要冒風(fēng)險(xiǎn)“加杠桿”。問(wèn)題是，小米員工都希望獲得產(chǎn)權(quán)住房，這樣才能在北京“扎根”，才能在未來(lái)享有作為中產(chǎn)階層標(biāo)配的“資產(chǎn)收益”。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，只有站穩(wěn)北京才配叫龍頭，才能贏得北京未來(lái)樓市機(jī)會(huì)(包括拿地、舊改、參與公建等)。因此，預(yù)期已成為當(dāng)下樓市的決定因素。
這就是為何時(shí)隔半年不得不祭出兩輪大范圍調(diào)控的原因。過(guò)往調(diào)控后，一般會(huì)迎來(lái)樓市“冰凍期”，但在這兩次調(diào)控前后，很多人想的是如何趕在調(diào)控前入市，甚至受調(diào)控一刀切影響的“在途單”，購(gòu)房者也并不想放棄買房，而是在籌謀如何籌措資金完成交易。預(yù)期此般強(qiáng)化，與政策的微妙變化有關(guān)。2017年，經(jīng)濟(jì)主題是穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)，這就決定了資金供應(yīng)適度、利率仍將在低位。同時(shí)，樓市政策強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控，但去庫(kù)存的地位顯著上升。在熱點(diǎn)城市或區(qū)域，調(diào)控頻率和力度都在加大，但給市場(chǎng)的印象是在慢慢關(guān)門。比如，限購(gòu)人群范圍、房屋范圍、區(qū)域范圍和準(zhǔn)入條件不斷收緊或擴(kuò)展。問(wèn)題是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期，人口向大城市遷徙，不能在大城市買房，就在大城市周邊買。所以，大城市連同周邊一起關(guān)門，讓想扎根大城市的人產(chǎn)生了緊迫感。趕緊上車遂成一致預(yù)期。
筆者注意到，意欲與小米合作的樓盤，乃去年12月北京土地新政(控制地王)后，萬(wàn)科在“招拍掛”市場(chǎng)上拍得的100%自持地塊(只能出租)。有媒體曾算過(guò)，該項(xiàng)目租售比高達(dá)1：500至1：650。也就是說(shuō)，萬(wàn)科要42至54年才能收回成本，再考慮到3年建設(shè)期，從盈利角度看很不劃算。萬(wàn)科之所以選擇小米，也就是想打包出租給第三方，一次性回籠資金。
既然不劃算，為何萬(wàn)科不計(jì)提減值準(zhǔn)備？三、四線城市樓市全面回暖，為何還要計(jì)提？答案不言而喻，在萬(wàn)科看來(lái)，盡管北京樓市全面調(diào)控，短期內(nèi)京城樓市或面臨回調(diào)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)。站穩(wěn)了京城樓市，對(duì)萬(wàn)科企業(yè)估值也好，抓住一線城市未來(lái)的機(jī)會(huì)也好，分享北京及京津冀發(fā)展紅利也好，才是最大保障，不能在乎短期內(nèi)得失。事實(shí)上，小米員工也這樣認(rèn)為。盡管萬(wàn)科那個(gè)項(xiàng)目售價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)一半，但沒有產(chǎn)權(quán)，因而對(duì)購(gòu)房人也就沒有吸引力。如果該項(xiàng)目?jī)r(jià)格未來(lái)上漲，其資產(chǎn)收益全部由萬(wàn)科獨(dú)享，與小米員工沒有關(guān)系。
萬(wàn)科去年銷售額增長(zhǎng)近40%，手上現(xiàn)金在兩市近3000家上市公司中排名第二。同時(shí)，萬(wàn)科存貨增加了將近30%，比2015年整整高了一倍，而這個(gè)數(shù)字在2014年是負(fù)數(shù)。房地產(chǎn)公司存貨包括三部分：土地、工地(在建房)和商品房，土地占比最高。按2至3年的開發(fā)周期，萬(wàn)科顯然繼續(xù)看好未來(lái)全國(guó)樓市。但萬(wàn)科也看得很清楚，三四線樓市回暖是大城市資金溢出，特別是投資需求溢出使然。未來(lái)，三、四線城市(主要是中西部)人口整體外流，傳統(tǒng)制造業(yè)在產(chǎn)能過(guò)剩、外需回落的背景下很難吸附人口并創(chuàng)造更多產(chǎn)出。即便大城市高房?jī)r(jià)擠出的“剛需”在三、四線城市購(gòu)房，也多數(shù)不會(huì)在那里居住，未來(lái)在北京購(gòu)房時(shí)還會(huì)涌向當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)。所以，盡管三、四線城市樓市全面回暖，萬(wàn)科還是要作計(jì)提減值準(zhǔn)備。
這樣看，兩則新聞就關(guān)聯(lián)起來(lái)了。在關(guān)聯(lián)邏輯的背后，正折射出當(dāng)下我國(guó)樓市的調(diào)控困境，即北京“10天9調(diào)”創(chuàng)造了我國(guó)樓市調(diào)控歷史上的紀(jì)錄，力求全力遏制住所有的投資炒作需求，甚至不惜挫傷部分改善型需求。但是，無(wú)論開發(fā)商還是購(gòu)房者，似乎并未因此對(duì)未來(lái)產(chǎn)生悲觀預(yù)期。不然，小米員工大可不必拒絕萬(wàn)科的好意。房?jī)r(jià)不漲，甚至下跌，作長(zhǎng)期租客有什么不好呢？
同樣，萬(wàn)科也不必堅(jiān)守“不劃算也要拿地”的生存法則，更不必在近年來(lái)地價(jià)暴漲的情況下，還要冒風(fēng)險(xiǎn)“加杠桿”。問(wèn)題是，小米員工都希望獲得產(chǎn)權(quán)住房，這樣才能在北京“扎根”，才能在未來(lái)享有作為中產(chǎn)階層標(biāo)配的“資產(chǎn)收益”。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，只有站穩(wěn)北京才配叫龍頭，才能贏得北京未來(lái)樓市機(jī)會(huì)(包括拿地、舊改、參與公建等)。因此，預(yù)期已成為當(dāng)下樓市的決定因素。
這就是為何時(shí)隔半年不得不祭出兩輪大范圍調(diào)控的原因。過(guò)往調(diào)控后，一般會(huì)迎來(lái)樓市“冰凍期”，但在這兩次調(diào)控前后，很多人想的是如何趕在調(diào)控前入市，甚至受調(diào)控一刀切影響的“在途單”，購(gòu)房者也并不想放棄買房，而是在籌謀如何籌措資金完成交易。預(yù)期此般強(qiáng)化，與政策的微妙變化有關(guān)。2017年，經(jīng)濟(jì)主題是穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)，這就決定了資金供應(yīng)適度、利率仍將在低位。同時(shí)，樓市政策強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控，但去庫(kù)存的地位顯著上升。在熱點(diǎn)城市或區(qū)域，調(diào)控頻率和力度都在加大，但給市場(chǎng)的印象是在慢慢關(guān)門。比如，限購(gòu)人群范圍、房屋范圍、區(qū)域范圍和準(zhǔn)入條件不斷收緊或擴(kuò)展。問(wèn)題是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期，人口向大城市遷徙，不能在大城市買房，就在大城市周邊買。所以，大城市連同周邊一起關(guān)門，讓想扎根大城市的人產(chǎn)生了緊迫感。趕緊上車遂成一致預(yù)期。
很清楚，管理購(gòu)房預(yù)期，將是下一步調(diào)控重點(diǎn)。首先，學(xué)習(xí)北京、廣州等熱點(diǎn)城市“冒頭就打”的調(diào)控思路，將混進(jìn)“搶上車”購(gòu)房隊(duì)伍中的投資需求控制住，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是引導(dǎo)預(yù)期的第一步；其次，“商住房”火熱，說(shuō)明熱點(diǎn)城市供地結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，需加快推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)、低效商業(yè)辦公用地用房向住宅用途轉(zhuǎn)變的進(jìn)程。區(qū)域規(guī)劃調(diào)整和公共配套要及時(shí)披露和跟上。新增用地若能“放量”，便是引導(dǎo)預(yù)期的最大利器；最后，熱點(diǎn)城市需加快與周邊三、四線城市跨界地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，使基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。這樣，無(wú)論供地還是住房供應(yīng)，熱點(diǎn)城市樓市半徑都擴(kuò)大了，對(duì)引導(dǎo)預(yù)期來(lái)說(shuō)是莫大利好。
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