萬科股東會(huì)：王石稱不會(huì)領(lǐng)漲房價(jià)

公司保留相對(duì)來說比較多的現(xiàn)金,是因?yàn)榈侥壳盀橹刮覀兏杏X到,地產(chǎn)市場仍有相當(dāng)多的機(jī)會(huì),未來或許有更好的盈利前景。

3月23日,萬科在其深圳新總部召開了2009年度股東大會(huì),萬科董事會(huì)主席王石、總裁郁亮等高管均出席了股東會(huì)議,與股東交流。就股東提出的有關(guān)分紅、盈利以及公司策略方面的疑問,王石、郁亮更是親自一一作答。

以下是萬科股東會(huì)上王石、郁亮與投資者的問答實(shí)錄。

Q:今年萬科的業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)秀,為什么分紅和去年差不多?這是基于什么樣的考量?

郁亮:究竟股東對(duì)我們的回報(bào)要求是以分紅方式體現(xiàn),還是以增長來體現(xiàn)、或以ROE來體現(xiàn),我們也在權(quán)衡。確實(shí)在今年,公司保留了相對(duì)來說比較多的現(xiàn)金,對(duì)萬科而言,可能有更多的機(jī)會(huì)。去年我們買地約1036萬平方米,相對(duì)來說是最近兩三年比較少的一次。到目前為止我們可以感覺到,地產(chǎn)市場仍有相當(dāng)多的機(jī)會(huì),未來或許有更好的盈利前景。基于這樣的考慮,我們還是按照我們的想法來提交了方案。

Q:萬科現(xiàn)在的規(guī)模比中海大很多,但是看年報(bào),中海的毛利率、凈利率還有凈資產(chǎn)收益都比萬科要高很多,盈利也要高很多,萬科和中海的差距到底表現(xiàn)在哪里?

郁亮:確實(shí)中海的利潤比我們高,大概65億左右,其中大概9億是物業(yè)重估的利益。去掉這些,其實(shí)規(guī)模比我們小。我們雙方的市場規(guī)模是差不多的,但是中海跟萬科在定位上有不同。萬科的定位是主流住宅。盡管過去一年來看,萬科做中高端的項(xiàng)目盈利確實(shí)比中端項(xiàng)目的盈利要好一些,但做主流住宅這是我們的策略。有一點(diǎn)是萬科值得向中海學(xué)習(xí)的,就是在成本管理方面我們還有改進(jìn)的余地。不管怎么說,萬科2010年開始,萬科的盈利水平也將根據(jù)規(guī)模的提高而提高。萬科在從規(guī)模向效益的轉(zhuǎn)型中,我們也希望在盈利上有良好的表現(xiàn)。

Q:在2007年參加萬科分發(fā)在投資方面是一個(gè)很大的失敗,25塊錢一股,按照萬科幾年分紅情況計(jì)算的話,幾百年也收不回來。萬科能不能也做一個(gè)承諾,就是善待中小投資者,其實(shí)跟隨著萬科,最終也有停下腳步的時(shí)候,現(xiàn)在算一下,還是增值太少。

王石:關(guān)于股市價(jià)格。我們應(yīng)該總的來看,萬科并沒有脫離股市的大勢,現(xiàn)在也應(yīng)該這樣來看。但發(fā)行的股票價(jià)格不穩(wěn)定,所以很多時(shí)候來講,是有一個(gè)調(diào)整。另外比如說期權(quán),我們實(shí)際上也沒有達(dá)到原來的目標(biāo),這也是事實(shí),我們也無可奈何,我想無論如何這些是萬科和大家都一直關(guān)心的問題?，F(xiàn)在可能還是有這樣的一個(gè)聲音,還是有這么一個(gè)爭議,到底萬科將來的發(fā)展是怎么樣的,我想說的是包括剛才提到與中海盈利的對(duì)比,就是一個(gè)表態(tài),非常明確,中海有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方。

再來我們應(yīng)該看到萬科有主流的戰(zhàn)略發(fā)展,真正的是從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度去出發(fā),今年是萬科新的元年。經(jīng)過了這么多年萬科的發(fā)展應(yīng)該看到,綠色住宅作為萬科競爭的潛力,盡管現(xiàn)在表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上還不是很明顯,但在兩三年后,一定會(huì)有明顯體現(xiàn)。萬科做的,從某種角度來講,可能就是未來的趨勢。

現(xiàn)在我們也看到了一種現(xiàn)象,以精裝修為例,萬科前幾年推動(dòng)精裝修的時(shí)候,給同行造成了很大的影響。同行也開始推動(dòng)精裝修,但是到了09年,突然很多房子不用精裝修了,為什么?因?yàn)榉孔犹觅u了,公司來不及裝修了就賣房子了。但是我從房地產(chǎn)景氣歷史的角度來看,像09年這樣的世道是不可能持久下去的。當(dāng)然也不會(huì)像08年那樣差,正常的而是應(yīng)該會(huì)處在08年和09年平均的狀態(tài)。

如果市場稍微不好,現(xiàn)在國家的政策非常明確就是打壓資產(chǎn)泡沫,顯然當(dāng)前市場的購買力就不像原來那么好,消費(fèi)者就會(huì)選擇精裝修。在這種選擇當(dāng)中,萬科很明顯的處在優(yōu)勢。實(shí)際上萬科正處在一個(gè)變化階段,從過去的營銷型轉(zhuǎn)型,向研發(fā)技術(shù)型轉(zhuǎn)化,這就是核心競爭力的改變,這一條也非常地明確。

Q:上一次開會(huì),公司就提出來有一個(gè)新的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,我就想了解你們?cè)谖磥碛幸粋€(gè)怎樣的計(jì)劃?

王石:第一、期權(quán)計(jì)劃目前是沒有的,已經(jīng)取消了。如何加強(qiáng)對(duì)管理層激勵(lì)的計(jì)劃,我們也在權(quán)衡。第二、不是說這樣的一個(gè)激勵(lì)簡單的就會(huì)實(shí)現(xiàn),我們將如何實(shí)現(xiàn),我們對(duì)管理層激勵(lì)應(yīng)該更有節(jié)制,更有針對(duì)性,這是我們現(xiàn)在要考慮的。

郁亮:據(jù)我所知,薪酬委員會(huì)確實(shí)也在為我們著想,在醞釀新的一個(gè)長期的激勵(lì)方案。但是長期激勵(lì)方案是一個(gè)績效方案,可能不一定是以期權(quán),或者股票激勵(lì)計(jì)劃來凸顯,無非就是說把我們管理層的行為引導(dǎo)到與長期的利益需求相關(guān)。因?yàn)橄鄬?duì)來說,不會(huì)僅僅注重利潤的短期表現(xiàn)。因?yàn)槲覀冞@么一個(gè)龐大的公司,比如說我賣一些土地出去,我轉(zhuǎn)變一些項(xiàng)目股權(quán),我就能獲得相當(dāng)?shù)氖找?我們都是以歷史成本計(jì)算的。所以短期業(yè)績要運(yùn)作的話是比較容易的,現(xiàn)在我們?cè)谧聊?yīng)該是怎么樣把我們管理層的行為與董事會(huì)認(rèn)可的長期激勵(lì)行為連接在一起。應(yīng)該說這件事情還在醞釀之中,我估計(jì)暫時(shí)還沒有具體成形的方案。

萬科歷史上,有兩次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,一次是93年的時(shí)候,當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)還沒有,只有人民銀行的時(shí)候,也批準(zhǔn)了我們九年的計(jì)劃。九年的計(jì)劃里面,同樣也是實(shí)行了三年,同樣也是有執(zhí)行期。最后證監(jiān)會(huì)說我沒有批過你,但是我們已經(jīng)有了,但是它不認(rèn)我們,我們只好就取消了。所以我們已經(jīng)連續(xù)第二次做激勵(lì)計(jì)劃了,長期計(jì)劃只做了一期的,所以我們這一期會(huì)長。當(dāng)然我們現(xiàn)在薪酬委員會(huì)和我們也在研究這項(xiàng)體系。

Q:我想問一下王主席,公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這一塊有什么考慮?

王石:對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),萬科的策略可能會(huì)有所變化,比如說去年下半年有所調(diào)整。以萬科過去的策略來講,除了小型開發(fā)和小型配套的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外,我們不介入專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)在出現(xiàn)一體化了,一般來講像一個(gè)小區(qū)也會(huì)有配套。因?yàn)槿f科現(xiàn)在開工的面積將近850萬平米,即使進(jìn)來一些配套的商業(yè),配套的寫字樓,配套的酒店,這些都是有規(guī)模的。

第二個(gè)考慮更多的是,現(xiàn)在市場發(fā)生了變化,比如說像過去這么多年大量的拆遷,大量成片擴(kuò)充的城市,慢慢的也從此開始,商業(yè)地產(chǎn)這塊也走得越來越深?，F(xiàn)在更多的城市改造,很多的項(xiàng)目就是綜合體。所以你拿地后的項(xiàng)目規(guī)劃也得建一些這樣的寫字樓,商場和酒店。因?yàn)槿f科的規(guī)模大,即使這樣的項(xiàng)目數(shù)量很少,也需要專門考慮。但是我覺得無論如何萬科依然會(huì)保持以住宅開發(fā)商為主流的情形,而不是因?yàn)橛辛诉@些項(xiàng)目就說轉(zhuǎn)型商場了,轉(zhuǎn)型寫字樓了。萬科還是緊緊圍繞著這樣一個(gè)住宅開發(fā)的主旋律來配套的。

Q:萬科112個(gè)億的增發(fā),是去年下半年就開始提出這個(gè)方案,但是到現(xiàn)在就一直沒有什么動(dòng)靜?

郁亮:我們112億的投資方案去年提出之后,到現(xiàn)在還沒有具體時(shí)間表,因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)還沒有通知我們。據(jù)說國土資源部還沒有具體的意見,現(xiàn)在國土資源部也能發(fā)表意見了,更多的程序要走了,所以現(xiàn)在還沒有時(shí)間表。

王石:我們看這兩年萬科希望的增發(fā),確實(shí)有一個(gè)公司的發(fā)展和股東的期望,我想說的是這兩年,我們?cè)瓉碛?jì)劃的是增發(fā)后擴(kuò)大規(guī)模,但是我們現(xiàn)在這個(gè)發(fā)展的速度放慢了。所以應(yīng)該說萬科做到這樣規(guī)模的時(shí)候,我們更應(yīng)該優(yōu)先考慮增發(fā),所以萬科的發(fā)展還有待繼續(xù)成長。

Q:萬科最近的策略是轉(zhuǎn)向二三線城市,當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商好像聽說萬科來了,就會(huì)說周邊的樓盤就開始漲價(jià)。萬科對(duì)于這件事是怎么看的?大家一聽說萬科來了,就漲價(jià)了,萬科怎么看這件事的?

王石:萬科現(xiàn)在在三大地區(qū)是縱深發(fā)展。最典型的就像在珠三角,一個(gè)重點(diǎn)是廣州,但縱深發(fā)展就是像東莞、佛山、中山、珠海等這樣一些城市。我們現(xiàn)在在華東地區(qū)是這樣做的,在北方地區(qū)也是這樣做。但是除此之外,也開始從中部、西部進(jìn)入,進(jìn)一步來講應(yīng)該都是從中小城市開始。比如中部、西部的像貴陽,烏魯木齊,像太原,像唐山等這樣的城市,萬科都準(zhǔn)備進(jìn)入。萬科這樣的布局,他的優(yōu)勢是,這樣發(fā)展下去非常有利,非常方便萬科做進(jìn)一步的策略,這是萬科的優(yōu)點(diǎn)。

對(duì)于下一步來講,我們?nèi)ブ形鞑渴菑娜ツ觊_始發(fā)展,但其中有個(gè)是萬科很重要的策略就是--不拿地王。去年我們也想,但我們也沒拿亞運(yùn)城的項(xiàng)目。沒拿地王的同時(shí)又給我們帶來了其他的優(yōu)勢,也不能說我們沒拿地王所以機(jī)會(huì)就少了點(diǎn),這只是一個(gè)策略。從目前來講,萬科去年拿到的土地是相當(dāng)于06年的兩倍。我們知道07年是高價(jià),最高的價(jià)格,08年調(diào)整了一下,09年又發(fā)生了漲價(jià)。一線城市的土地價(jià)格逐漸上升,但是萬科的土地價(jià)格是相當(dāng)于06年的。所以最終萬科還是選擇了減低風(fēng)險(xiǎn)這樣的策略。

至于說萬科到了地方,地價(jià)就上升,這個(gè)問題我覺得是這樣的,我覺得最早是這樣的,但是現(xiàn)在不是。但是過去確實(shí)是有這樣的一個(gè)印象,像萬科在80年代末到90年代中期,我們?cè)陂_發(fā)時(shí)是這樣的。因?yàn)槿f科更多的是去城郊,這些地方有些開發(fā)商看不上,那萬科去了。自然而然,萬科的規(guī)劃一帶動(dòng),地價(jià)就會(huì)上漲。再一個(gè)是有一個(gè)說法,萬科的房價(jià)高于我們同地區(qū)的幾千塊錢,實(shí)際上這種現(xiàn)象,已經(jīng)有了變化,因?yàn)槿f科不是帶動(dòng)地價(jià)上漲的原因。你比如說萬科進(jìn)入了很多城市,全國大開發(fā)商有的可能也進(jìn)去了,但可能是他們投入的精力不夠,萬科去了以后,因?yàn)閹?dòng)了消費(fèi)者新的期望值,萬科開發(fā)出來的產(chǎn)品跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品有不一樣,那么價(jià)格也會(huì)比本地區(qū)的高一些,這也是事實(shí)。但是總的來講,如果一定說萬科的房價(jià)會(huì)高,那一定是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品是講環(huán)保的,講質(zhì)量的,所以如果說房價(jià)高一點(diǎn),消費(fèi)者也是能夠接受的,這也不是問題。

實(shí)際上在中國,一線城市的價(jià)格偏高,確實(shí)偏高,再往下去的話會(huì)有大問題的。但是會(huì)有很多二線城市,三線城市是有一些價(jià)格空間的。在這個(gè)時(shí)候萬科進(jìn)去,我覺得價(jià)格還是偏低。我講的是事實(shí),現(xiàn)在確實(shí)有這樣的情況,就是很多城市都非常希望我們?nèi)?。但是萬科現(xiàn)在的精力相當(dāng)有限。即使我們中西部從去年到現(xiàn)在發(fā)展的很快,但比例還是很輕,萬科的重點(diǎn)還是在東部,基本上是在東南部賺錢。總的來講,萬科目前在開發(fā)的節(jié)奏把握上和地域部署上來講,是很有前景的。

郁亮:一個(gè)市長跟我講,說為什么希望萬科去二三線城市呢?說萬科去能夠平抑房價(jià)。我們沒聽明白,怎么平抑房價(jià)?他說萬科來了以后,去那里就可以帶來競爭,什么競爭?你去了以后,全國的幾個(gè)主要開發(fā)商都跟著一塊兒來。這樣的話,你們每個(gè)季度,每個(gè)月都要比賽。每個(gè)月,每個(gè)季度不是都有季報(bào),你們都是快速周轉(zhuǎn),是上市公司的主要發(fā)展商,都必須快速開發(fā)、周轉(zhuǎn)。這快速周轉(zhuǎn)一開發(fā)呢,就會(huì)帶動(dòng)整個(gè)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)性價(jià)比的提升,這都是因?yàn)楦偁幩鶐淼?。萬科去的地方,競爭不夠,所以有新的說法是,萬科帶來的房價(jià)上升,可能帶來的是合理的性價(jià)比價(jià)格。