房企舉債擴張警訊應予重視

■ 一家之言

截至23日,兩市共有67家房企發(fā)布年報,累計實現凈利潤接近300億元。而同時,這些公司負債總額卻超過5100億元,分析稱去年上半年開始,開發(fā)商紛紛采用急速擴張策略,而且國家也實施寬松的貨幣政策,從而使得開發(fā)商大量從銀行借錢,導致債務同比明顯攀升。（3月24日《廣州日報》）

關于房企負債率的警戒線有三種說法：55%、65%和70%。盡管說法不一，但可以肯定的是，超過70%就需要格外警惕。據報道，在67家房企中，有32家資產負債率在70%以上，占比47.76%。顯然，如果樓市調控力度不斷加大，交易量縮水帶動房價下跌，不但高負債的開發(fā)商面臨風險，相關各方也會面臨風險。

既然67家上市房企中幾乎有一半負債率超過警戒線，顯然，非上市房企的負債率也不會低。而且，由于非上市房企融資手段多樣更不好監(jiān)控，很可能實際負債率更高。這種負債率再次證實了一個問題，即開發(fā)商的自有資金少得可憐，基本上是靠空手套白狼的資金循環(huán)模式生存。

不少開發(fā)商之所以出現高負債率，一方面是去年房價過快上漲，使得開發(fā)商擴張的步伐大大加快；另一方面，去年寬松的貨幣政策給了開發(fā)商舉債的便利。

國務院曾經出臺文件明確規(guī)定，對“房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。但實際上，這樣的規(guī)定并沒有很好執(zhí)行，開發(fā)商貸款和上市融資幾乎不受影響。2009年11月，有報道稱，因憂慮房地產商的過度貸款或將導致拖欠上升，銀監(jiān)會計劃評估部分房地產開發(fā)商的債務水準，對象包括以天價買進土地的房地產開發(fā)商及進軍房地產業(yè)的大型國企。但遺憾的是，這一消息至今沒有下文，銀行是否有風險，不得而知。在我看來，去年銀行天量資金進入樓市，現在無論是房價泡沫風險還是政策性風險，都說明房地產企業(yè)存在信貸風險之憂。

從多個角度來考量，開發(fā)商舉債擴張的風險必須警惕，這種勢頭必須得到遏制，惟有把負債率控制在警戒線之內才能防止泡沫擴張和破裂。

□馮海寧（北京 房地產評論人）