房產(chǎn)如何過(guò)戶給孩子最劃算？百分之九十九的人不知道

前兩天，有個(gè)朋友忽然問(wèn)我，你不是做房地產(chǎn)媒體嘛，那你說(shuō)說(shuō)父母的房子怎樣過(guò)戶給子女才最劃算，繼承、贈(zèng)與還是買賣？

我略加思索，繼承這個(gè)方式要父母百年之后才能執(zhí)行的，不在考慮范疇。但贈(zèng)與肯定比買賣要?jiǎng)澦阈┌?，畢竟“?zèng)與”二字，光是聽(tīng)聽(tīng)就有著這滿滿的人情味在里頭呢！

沒(méi)想到朋友狂笑，鄙視之情溢于言表，錯(cuò)啦，親兄弟明算賬，買賣才最方便劃算呢！

話雖如此，不過(guò)讓朋友具體說(shuō)說(shuō)這三種究竟是個(gè)怎么收費(fèi)法，他也是云里霧里的。原來(lái)是他家的老父親和老母親名下有房，想過(guò)戶一套放他名下，他咨詢了中介公司的工作人員，得到了這個(gè)答復(fù)，但具體怎么個(gè)算法，他也不清楚。

掌柜君認(rèn)真的打開(kāi)了百度，“房產(chǎn)過(guò)戶給孩子”關(guān)鍵詞下面，繼承贈(zèng)與和買賣這三種方式幾乎在每一篇文章中均有對(duì)比，但有的寫(xiě)的云里霧里的，并沒(méi)有實(shí)際價(jià)值。更多的是給了算法，但這些算法卻是大不相同，這家說(shuō)要交8萬(wàn)稅，那家卻說(shuō)只要交5萬(wàn)，究竟哪個(gè)才比較準(zhǔn)確？

為此，掌柜君咨詢了多位二手房中介以及相關(guān)律師人員，理了理這三種方式的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)是否是主人唯一住房、滿不滿2年、滿不滿5年，面積是大于90平米還是小于90平米，各有不同情況，大家可以對(duì)號(hào)入座以備不時(shí)之需。

繼承

繼承的方式看似簡(jiǎn)單，水到渠成，但是在父母有一方過(guò)世的情況下出現(xiàn)的。當(dāng)然，我們這里講的繼承應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人才行，否則無(wú)法完成繼承。

法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。

具體需要產(chǎn)生的費(fèi)用如下：

值得一提的是，目前南京的房產(chǎn)繼承公證并非強(qiáng)制性的，即根據(jù)自身情況也可以采取非公證繼承的形式來(lái)過(guò)戶。需要注意的是，非公證繼承的審核時(shí)間較長(zhǎng)，受理的條件也比較嚴(yán)格。

而且二次過(guò)戶的營(yíng)業(yè)稅差額部分，取得價(jià)格不是零，還是原來(lái)被繼承人購(gòu)買的價(jià)格。即譬如被繼承人100萬(wàn)買的，繼承過(guò)來(lái)，以后買，房屋取得價(jià)格還是100萬(wàn)，非常人性化。

贈(zèng)與

“贈(zèng)與”真的是，就光名字好聽(tīng)了，算下來(lái)的錢可一點(diǎn)都不美好。

不過(guò)操作還算簡(jiǎn)單便捷，直系親屬間的贈(zèng)與需要繳納印花稅和契稅；非直系親屬還要加上計(jì)稅價(jià)格20%的個(gè)人所得稅，費(fèi)用不低。

具體需要產(chǎn)生的費(fèi)用如下：

此外，通過(guò)贈(zèng)與方式得來(lái)房子之后，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購(gòu)買住房；通過(guò)贈(zèng)與方式去的住房的家庭或居民，需要有購(gòu)房資格，并開(kāi)具購(gòu)房證明，贈(zèng)與的時(shí)間以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

買賣

買賣的方式就非常干脆直接了，沒(méi)有什么后顧之憂，唯一要考慮的就是有沒(méi)有購(gòu)房資格的問(wèn)題。沒(méi)錯(cuò)，買老爹的房子也是要購(gòu)房資格的喲~

不過(guò)，勝在不需要討價(jià)還價(jià)了，甚至可以稍微把價(jià)格做低一丟。其他的費(fèi)用方面就是按照地稅的評(píng)估價(jià)來(lái)繳納印花稅、契稅，然后根據(jù)房屋性質(zhì)以及年限來(lái)確定是否需要繳納個(gè)稅和增值稅了。

具體需要產(chǎn)生的費(fèi)用如下：

本表忽略了非住宅的交易的土地增值稅和印花稅，印花稅只有0.05%，但土地增值稅為全額的5%或增值部分的30-60%，非常高。

算個(gè)賬

假定一對(duì)父母有一套價(jià)值300萬(wàn)、面積100平米的房子，該房源滿兩年且是唯一住宅，想要過(guò)戶給孩子，按上述三種方式，分別要交多少稅費(fèi)呢？

繼承：300萬(wàn)*1%（公證費(fèi)）+80（工本費(fèi)）=30080元

贈(zèng)與：300萬(wàn)*3%（契稅）+80（工本費(fèi)）=90080元

買賣：300萬(wàn)*2.5%（滿兩年未滿5年）+80（工本費(fèi)）+20（配圖費(fèi)）=75100元

300萬(wàn)*1.5%（滿5年）+80（工本費(fèi)）+20（配圖費(fèi)）=45100元

綜上所述：

繼承當(dāng)然是最省錢的方式，但這種方式是要在特定條件下進(jìn)行的，不存在廣泛使用的普及型。

贈(zèng)與嘛，就名頭好聽(tīng)一點(diǎn)，其實(shí)是最不劃算的過(guò)戶方式。如果不是非直系親屬之間的贈(zèng)與，更是麻煩，后期出售還要交一大筆稅前。

買賣方式，雖然聽(tīng)起來(lái)比較冰冷，但卻實(shí)實(shí)在在的是最劃算的一種手段。如果真的是家里滿5年的老房子，通過(guò)買賣的方式過(guò)戶給孩子，費(fèi)用并不高。

真是不算不知道，一算嚇一跳啊，即使是家庭內(nèi)成員的過(guò)戶，掌柜君也還是建議通過(guò)買賣的方式進(jìn)行過(guò)戶哦，方便又實(shí)惠呢~