房企前20強中9家負債率過高 近期融資高發(fā)“借新債還舊債”

在繼2018年11月房企融資千億、12月融資1600億后，進入2019年以來，房企融資繼續(xù)保持大規(guī)模擴張。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前為止已有40多筆融資，合計融資額度高達千億，保利、招商局、華夏幸福、世貿(mào)股份、金科、電建、陽光城等房企均公布了大額融資。

??自去年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，業(yè)內(nèi)人士指出，近期房企融資力度加大多用于“借新債還舊債”。值得注意的是，國家發(fā)改委去年底發(fā)文支持企業(yè)進一步融資，但一些房企因負債過高而被排除在外。

??去年下半年以來，房企頻繁融資，主要是前期過度投資對資金需求有所上漲。國金證券研究所報告顯示，2014年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發(fā)債規(guī)模保持高速增長趨勢達到歷史高點，為12456億元，同比增長214.15%。2016年融資規(guī)模9824億元，2017年因嚴監(jiān)管下調(diào)至3286億元。Wind最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行了802只債券，規(guī)模高達6807.4億元。

??針對近期房企融資潮，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷表示，2018年底很多企業(yè)債券到期，償還壓力大，因此近期房企融資力度加大，并非監(jiān)管放松。不少企業(yè)在融資計劃中也說明，所得款項將用于“借新債還舊債”，預(yù)計2019年房企現(xiàn)金流會更加緊張。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地產(chǎn)2018年第三季度負債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達24.5%；綠地控股2018三季度負債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地產(chǎn)負債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達27.18%。

??在連續(xù)幾年大量融資后，房企迎來了負債集中還款期。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構(gòu)貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸。從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

??國家發(fā)改委在2018年12月12日發(fā)布的《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》中提到，支持建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入大于300億元的企業(yè)進行發(fā)債融資。在參考標準中對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求為，資產(chǎn)總額大于1500億元，營業(yè)收入大于300億元，不超過所在行業(yè)資產(chǎn)負債率重點監(jiān)管線；未明確重點監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負債率不得超過85%。

??根據(jù)文件要求，資產(chǎn)總額、營業(yè)收入可按照企業(yè)最近一年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)或最近三年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)進行計算，而資產(chǎn)負債率按照企業(yè)最近一年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)計算。

??梳理2017年銷售排名前20強的房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬科、華夏幸福、綠城中國、旭輝集團、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等11家房企符合條件，其他一些知名房企則因負債率過高而被排除在外。

??其中，萬科、華夏幸福、綠城中國2017年資產(chǎn)負債率分別為83.90%、81.10%、80.16%，其他幾家房企負債率均低于80%，中國海外發(fā)展2017年資產(chǎn)負債率57.62%。

??業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，高杠桿一方面決定了房企是否能做大規(guī)模，業(yè)內(nèi)著名的閩系、粵系房企都是通過加杠桿做大的典型，但另一方面，如果外部融資不暢，內(nèi)部銷售又放緩，房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)不靈的情況下，尤須警惕債務(wù)償還高峰對地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力。能否把握規(guī)模與負債之間的利潤平衡，成為橫亙在房企面前的一個挑戰(zhàn)。