從購房到投資土地 中資投資東南亞樓市

椰風樹影，水清沙幼。宜人的景色、低廉的物價和優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療令泰國成為歐美人士鐘愛的退休地點之一。在諸多投資東南亞房產(chǎn)的中國買家之中，兼顧自住目的也成為越來越多人的選擇。

“一開始大都帶著投資目的而來，但隨著對泰國的接受和政策的了解，能明顯感受到買房用于自用的比例在增加、大戶型的銷售比例增大、選擇買別墅的中國人也更多了?！?0月11日，一位在泰國知名旅游城市芭堤雅的房產(chǎn)中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。他已在芭堤雅定居，從事相關(guān)工作三年多，見證了中國內(nèi)地買家近年涌入泰國樓市的風潮。

中文海外房產(chǎn)平臺居外網(wǎng)今年第三季度數(shù)據(jù)顯示，盡管越南、柬埔寨等國家近期受到內(nèi)地海外房產(chǎn)投資人的熱切關(guān)注，該網(wǎng)站收到的東南亞各國房產(chǎn)查詢之中，泰國仍是占據(jù)超過七成查詢量的絕對主導。同時，泰國也是中國買家第三感興趣的全球置業(yè)目的地（以期內(nèi)查詢量高低計）。期內(nèi)前五熱門的泰國目的地依次為芭堤雅、普吉、華欣、曼谷和蘇梅島。

據(jù)匯豐銀行2017年的駐外體驗調(diào)查（Expat experience survey），泰國在全球綜合排名22位，在亞洲位列第5；在分項統(tǒng)計中，可支配收入、生活工作平衡性、房屋、健康、生活質(zhì)量等分值遙遙領(lǐng)先。

具體來看，居外網(wǎng)首席增長官、東南亞業(yè)務(wù)主管劉碧利 （Jenn Adams） 表示，對泰國房產(chǎn)的查詢量在過去的近兩年時間里增長了5倍，且在2016年第一季度和2017年第一季度經(jīng)歷過兩個快速增長期，這或許與春節(jié)期間不少內(nèi)地家庭赴泰國度假有關(guān)。

三位泰國房產(chǎn)中介對21世紀經(jīng)濟報道記者的描述大致印證了上述情況。上述芭堤雅的房產(chǎn)中介對記者表示，前年底咨詢量開始增加，到去年二季度起市場明顯變好了。另一位2013年起進入普吉島市場的中資小型開發(fā)商則對記者表示，自己在今年終于等到了“爆發(fā)期”，“現(xiàn)在市場非常好?！彼硎?。

“30歲至50歲的中產(chǎn)人士”是中國內(nèi)地買家的絕對主力，相關(guān)人士普遍表示。

不久前，泰國開始接受十年期養(yǎng)老簽證申請的消息開始在一些網(wǎng)絡(luò)上的東南亞房產(chǎn)討論群中廣為流傳。一些本就有意向購買東南亞房產(chǎn)的人士坦言，這令泰國度假屋的吸引力更大了。

不過，記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，此十年期簽證政策目前只對14個國家的50歲以上公民開放（且需滿足一定經(jīng)濟條件），但其中主要涉及英美發(fā)達國家，并不包含中國。但有業(yè)內(nèi)人士指出，未來向中國公民開放長期養(yǎng)老簽證未必不可能，但相信限制會更多。

記者從移民中介組織“上海華僑移民”獲得的一份資料顯示，目前內(nèi)地人能夠申請的仍為普通的有效期一年的養(yǎng)老簽證。申請要求并不復(fù)雜，除了年滿50歲且不在泰國工作的要求之外，需提交的資料包括個人簡歷、16萬人民幣等值外幣存款證明或不少于一萬元人民幣的月收入證明、無犯罪記錄、健康證明、房產(chǎn)證明或租賃合同等。

泰國或希望借中資提振經(jīng)濟

泰國駐廣州總領(lǐng)事瓦信早前接受21世紀經(jīng)濟報道記者獨家專訪時表示，政府也很想鼓勵泰國居民去買房產(chǎn)，但由于經(jīng)濟波動，泰國國內(nèi)的居民購買力稍顯疲弱，“所以也希望能夠吸引外國人，包括中國人來（買房子）”。

他同時提示，要注意符合當?shù)胤煞ㄒ?guī)，也要注意投資前進行充分的考察，“有很多（樓盤）還沒有蓋好，就要先付款，我們泰國人自己上當?shù)娜艘埠芏??！蓖咝疟硎?，也非常歡迎技術(shù)人才赴泰國工作生活。

泰國的全球競爭力在近年有所下降，這從外商直接投資（FDI）數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年，F(xiàn)DI毛額（Gross FDI）無論以數(shù)額還是以占國內(nèi)生產(chǎn)總值份額計都跌至2005年以來最弱水平。這主要因為東南亞其他國家正變得越來越有吸引力。另外，老齡化帶來的問題也使泰國政府頭疼不已。因此而出臺了一系列財政與貨幣政策希望加強競爭力。

2015年開始，泰國政府花費巨資用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但私人部門的需求依然較弱。商人們投資意愿低下，因受工業(yè)產(chǎn)能過剩與政治不穩(wěn)定性所困，而家庭則受制于此前的債務(wù)問題。

評級機構(gòu)穆迪在9月發(fā)布的報告中指出，去年泰國內(nèi)部的政治不確定性已經(jīng)得到緩解，這有助目前由出口提振的周期性復(fù)蘇，同時外部環(huán)境風險減弱。不過盡管已施行財政與貨幣措施，本地需求依然不溫不火。穆迪預(yù)期2017年泰國實際GDP增速會升至3.4%，達到2012年以來最強水平。“不過，相比泰國經(jīng)濟的長期增速和其他東南亞發(fā)展中國家的經(jīng)濟增速，這一水平并不算高。”該機構(gòu)指出。

在此背景之下，無論是中國買家，還是與中國更緊密的經(jīng)貿(mào)往來或許都被寄予厚望。

在泰國，中泰之間圍繞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)貿(mào)投資方面的合作都在穩(wěn)步推進。6月，泰國政府為促進長期經(jīng)濟發(fā)展而推出的“東部經(jīng)濟走廊”計劃，預(yù)料2018年就可以啟動投資。泰國當局希望這個發(fā)展計劃將能夠與中國推出的“一帶一路”倡議對接。

泰國東部經(jīng)濟走廊（Eastern Economic Corridor，簡稱EEC）將地跨北柳（Chachoengsao）、春武里（Chonburi）和羅勇（Rayong）三府。泰國當局計劃將該地區(qū)發(fā)展成一個工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和城市發(fā)展在東南亞都是數(shù)一數(shù)二的地帶。

從公寓到土地

具體到地產(chǎn)市場上，除了追求投資物業(yè)5%-8%左右的租金回報之外，大大小小的中國投資者和機構(gòu)對持有土地的興趣也逐漸升高。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普吉島、芭堤雅、清邁等地均活躍著若干小型中資背景開發(fā)商；另外也不乏大型開發(fā)商進駐：據(jù)此前媒體報道，2017年5月，碧桂園就宣布與泰國開發(fā)商TFD 集團達成合作共建泰國“陽光城”項目。

由于泰國法律限制，外國人只能持有每棟公寓49%的產(chǎn)權(quán)，并且不能以外國人身份擁有土地。但法律并沒有禁止中國人參股的公司持有泰國土地或別墅，只不過一般要求外國股東只能占有不超過49%的股份，并至少需要找兩個以上泰國人作為股東，持有51%以上的股份。

這成了許多中資開發(fā)商和別墅買家廣泛采用的方式。

據(jù)上述芭堤雅地產(chǎn)經(jīng)紀介紹，盡管存在一定的政策風險，但用泰國公司名義持有土地和房產(chǎn)，事實上已經(jīng)成為一條產(chǎn)業(yè)鏈，大多數(shù)律師事務(wù)所都可以提供從注冊公司、找泰國股東、手續(xù)完成到地產(chǎn)過戶等一條龍服務(wù)。尤其是歐美客戶，普遍大量用這種方式持有別墅。但事實上，中國買家通過這種持有方式投入定金或全款，后期在公司登記更改時遇到問題，中介跑路的情況也不時出現(xiàn)，仍需謹慎對待。

                   （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）