8月樓市出現(xiàn)分化：北上廣深成交面積同比齊下降

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，8月，北上廣樓市成交量同比“腰斬”，降幅超過5成。

在這種背景下，需要指出的是，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資增速相比7月出現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)態(tài)勢。

有關(guān)券商認(rèn)為，今年上半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，本質(zhì)在于三四線城市地產(chǎn)銷售激增，帶動地產(chǎn)投資和相關(guān)消費(fèi)表現(xiàn)超預(yù)期。

面臨這種分化加劇的調(diào)控局面，未來樓市政策該怎么辦？據(jù)華爾街見聞了解，房地產(chǎn)調(diào)控政策亟需向部分二線城市以及所有三四線城市“下沉”，提前預(yù)防三四線城市加速“泡沫化”。

更令人擔(dān)心的是，一旦中國三四線城市房價(jià)出現(xiàn)“泡沫化”之后，將給全國房地產(chǎn)調(diào)控帶來更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前而言，中國三四線城市泡沫化程度尚低。

北上廣8月成交量“同比腰斬”

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，北京8月成交商品住宅3321套，成交面積37.29萬平方米，環(huán)比下降10.06%，同比下降55.64%。

與此對比，上海8月共成交11843套，成交面積114.47萬平方米，環(huán)比下降10.42%，同比下降56.76%。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京、上海、廣州、深圳四城合計(jì)成交總量為21927套，銷售面積224.79萬 ，銷售整體持續(xù)下降；四城合計(jì)成交面積環(huán)比下降6%，同比上年下降54%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)反映同樣的趨勢?！敖鹁陪y十”首周，一線城市整體成交量依然低迷，平均環(huán)比下調(diào)20%。其中，北京環(huán)比下調(diào)28%，同比跌幅達(dá)60%；廣州平均環(huán)比下調(diào)32%，同比跌幅72%；上海環(huán)比下調(diào)22%，同比下跌27%。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，杭州、南京等15個二線城市銷售略有好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。其中，成都銷售面積環(huán)比增長192.27%，同比增長101.79%，在15個二線城市中增長最為明顯。具體數(shù)據(jù)如下：

8月地產(chǎn)投資增速“環(huán)比企穩(wěn)”

在一線城市房地產(chǎn)成交“腰斬”之際，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國地產(chǎn)投資增速8月出現(xiàn)了環(huán)比“企穩(wěn)”。從單月數(shù)據(jù)來看，得益于新開工反彈，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)到7.8%。

國家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布《2017年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，2017年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。

分析認(rèn)為，8月份中國房地產(chǎn)市場投資、銷售等核心指標(biāo)均較為平穩(wěn)；特別是房地產(chǎn)投資增速結(jié)束連續(xù)兩個月回落，增速與上月持平。

但是，商品房銷售面積和銷售額的增速繼續(xù)放緩。1-8月份，中國商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點(diǎn)。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點(diǎn)。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，在投資中能代表終端需求的只有房地產(chǎn)，8月數(shù)據(jù)反映這條產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)良好。數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增7.9%，增速與1~7月持平，并未延續(xù)此前連續(xù)三個月增速下滑的勢頭。

從短期周期性因素來看，這次限購政策主要針對一二線熱點(diǎn)城市，三四線城市目前銷售和投資仍然保持比較高的景氣度。

由于一二線城市在全國房地產(chǎn)銷售和投資的占比不及20%，這意味著如果沒有額外的限購政策，未來1-2年房地產(chǎn)投資增速至少可以保持比較高的增速。

調(diào)控政策繼續(xù)“下沉”

從單月數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積同比增長4.3%，較上月擴(kuò)大2.3個百分點(diǎn)。業(yè)界認(rèn)為，8月銷售反彈主要得益于三四線樓市企穩(wěn)。

輿論認(rèn)為，若繼續(xù)刺激三四線地產(chǎn)需求，勢必引發(fā)房價(jià)泡沫擴(kuò)張、地產(chǎn)供需再度失衡，因而以棚改貨幣化安置為代表的刺激政策力度或?qū)p弱。

專家表示，調(diào)控帶來一二線城市房地產(chǎn)降溫，商品房銷售增速下滑。不過，從實(shí)際情況看，雖然增幅減弱但依然是正增長，這和部分三四線城市的房屋銷售市場崛起有關(guān)。

中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控并未放松，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)表明其增長具備一定的內(nèi)生動力，這可能與三四線城市行情分化有關(guān)，從而對房地產(chǎn)投資提供了支撐。

海通證券指出，8月，全國房地產(chǎn)投資同比增速7.9%，較7月反彈回升，主要源于前期地產(chǎn)銷售回暖帶動。受棚改貨幣化安置政策刺激，今年1季度地產(chǎn)銷量增速較去年4季度回升，這對3季度地產(chǎn)投資形成支撐。

海通證券指出，中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)投資高度一致，制造業(yè)、基建投資的資金來源均依附于房地產(chǎn)。隨著去庫存政策見效，未來幾年的棚改安置等刺激政策應(yīng)該逐步退出。若繼續(xù)刺激三四線地產(chǎn)需求，勢必引發(fā)房價(jià)泡沫擴(kuò)張，地產(chǎn)供需再度失衡。

據(jù)華爾街見聞了解，業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策亟需向部分二線城市以及所有三四線城市“下沉”。

9月13日，西安市政府發(fā)布文件要求要求在西安各區(qū)暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。

8月24日，泰州市出臺調(diào)控新政，要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。其中特別要求，各個樓盤加價(jià)幅度不得超過上次申報(bào)均價(jià)的2%（此前設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)是5%）。

8月29日，蘭州市發(fā)布樓市調(diào)控補(bǔ)充通知，加大限購力度，同時(shí)調(diào)整執(zhí)行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結(jié)清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應(yīng)提高10%。限購方面，外地人在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續(xù)不間斷繳納3年及以上的社會保險(xiǎn)證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。

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