微信公眾號(hào)
樓市成交量的“冬天” 能不能演變?yōu)椤胺績(jī)r(jià)的冬天”？
轉(zhuǎn)載 來(lái)源： 發(fā)表于：08/07/2017 08:16:48 瀏覽量：3939
今年7月份中國(guó)前100家大房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，環(huán)比下滑了39.1%！
這告訴我們——樓市的冬天真的來(lái)了！
以萬(wàn)科為例，2017年6月的銷(xiāo)售面積是348.4萬(wàn)平方米，到了7月下滑到249.1萬(wàn)平方米，環(huán)比減少28.5%；成交金額從6月的491.3億元，下滑到了7月的355.6億元，環(huán)比減少27.65%。
房企的數(shù)據(jù)是這樣，各主要城市的數(shù)據(jù)也是如此。
在上海，官方公布的一手房成交面積，7月比6月環(huán)比大跌了54%。
這一輪牛市最先啟動(dòng)、也最先進(jìn)入調(diào)整的深圳，曾在2017年春節(jié)之后，走出了一波成交量的小陽(yáng)春。但到了最近兩個(gè)月也撐不住了，成交量再次掉頭向下。
其他城市，比如北京、廣州、蘇州、杭州等城市，也在7月出現(xiàn)了顯著的環(huán)比下跌。
成交量萎縮的同時(shí)，成交價(jià)也開(kāi)始松動(dòng)。在北京，學(xué)位房已經(jīng)出現(xiàn)顯著下跌；靠近通州的北三縣，房?jī)r(jià)跌幅更是明顯。在深圳，無(wú)論是在核心區(qū)和郊區(qū)，都有新盤(pán)以低于附近二手房的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。
讓樓市預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的，是政府一波接一波的調(diào)控政策。
春節(jié)之后，北京率先啟動(dòng)新一輪調(diào)控。先是重啟了“認(rèn)房認(rèn)貸”（所謂的“處女貸”）、推出了限制離婚購(gòu)房的“離婚貸”，毀滅式打擊了違規(guī)商辦物業(yè)，嚴(yán)懲了炒作學(xué)位房的行動(dòng)。
最讓人震撼的是，國(guó)家在4月1日宣布建設(shè)“雄安新區(qū)”！這一舉措，改變了京津冀的城市格局，讓北京炒房客始料未及，預(yù)期完全被改變。
隨后，限售在全國(guó)大面積推廣，讓炒房客膽寒。這等于限制了資產(chǎn)流動(dòng)性，對(duì)于高杠桿炒房的人來(lái)說(shuō)，堪稱(chēng)“直擊七寸”。
再后來(lái)，拍賣(mài)市場(chǎng)驚現(xiàn)100%自持的住宅地塊，上海創(chuàng)造了純“租賃用地”。9部委宣布，在12個(gè)城市開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)，其中明確提出兩點(diǎn)：
1、每個(gè)城市都要設(shè)立國(guó)有房地產(chǎn)租賃企業(yè)，成為租賃市場(chǎng)主導(dǎo)力量；新的住宅用地轉(zhuǎn)讓?zhuān)邢喈?dāng)比例定向轉(zhuǎn)讓給國(guó)有租賃企業(yè)。
2、明確要求各地政府籌建官方的住宅租賃平臺(tái)。
于是，輿論驚呼：住房重回“公有制時(shí)代”。在深圳和上海剛剛公布的“十三五住房規(guī)劃”里，未來(lái)官方、國(guó)有企業(yè)控制的新增住房，占全部新增住房的比例，都超過(guò)了一半！
廣州則宣布，明確要求開(kāi)發(fā)商接受官方指導(dǎo)價(jià)。如果開(kāi)發(fā)商不接受，就不允許賣(mài)房子。這說(shuō)明，住房的定義已經(jīng)發(fā)生重大變化。在政府眼中，它是特殊商品，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和居民生活保障，所以政府必須管制其價(jià)格。
“公有制”的驚呼聲尚未平息，北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的產(chǎn)權(quán)、升值收益權(quán)。在這種前提下，等于普通購(gòu)房者可以“7折購(gòu)房”，先獲得70%的產(chǎn)權(quán)。這意味著，買(mǎi)房“上車(chē)”的門(mén)檻大大降低。
在成都，新出臺(tái)的“人才房”政策，允許符合條件的、租住人才房的“人才”，可以按照5年前的價(jià)格買(mǎi)房。這也意味著，房?jī)r(jià)有了大比例折讓。
各種玩法，徹底打亂了大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，越來(lái)越多的人陷入觀望。于是，樓市成交量自然回落，炒房的基礎(chǔ)不存在了。
那么問(wèn)題來(lái)了：這種成交量的“冬天”，最后能不能演變?yōu)椤胺績(jī)r(jià)的冬天”？
答案是：會(huì)的！
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成交量的下滑，會(huì)影響到它們的現(xiàn)金流，進(jìn)而影響到償債能力。沒(méi)有人能說(shuō)得清楚，中國(guó)房企的總負(fù)債有多少。有研究機(jī)構(gòu)分析了比較典型、規(guī)模較大的55家房企，發(fā)現(xiàn)他們到2016年末的總債務(wù)（不含永續(xù)債）為3.1萬(wàn)億。
這樣推算，加上民間借貸，全國(guó)房企的總負(fù)債可能達(dá)到7到8萬(wàn)億。而且大多數(shù)房企負(fù)債率都在70%以上。
所以，如果有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，會(huì)有一批房企資金鏈崩潰，要么破產(chǎn)、要么被并購(gòu)。到那時(shí)，降低房?jī)r(jià)、獲取現(xiàn)金來(lái)保命，是必須的。
從大環(huán)境看，央行正在收緊貨幣，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)廣義貨幣M2一直以兩位數(shù)的速度狂奔，比如在2009年就達(dá)到過(guò)27.7%。在上世紀(jì)80年代，還一度達(dá)到過(guò)40%的年度漲幅。但是到了2017年，已經(jīng)回落到了個(gè)位數(shù)。
貨幣超發(fā)的程度在顯著降低，城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程，政府推政策性住房、租賃住房、共有制住房的力度越來(lái)越大，對(duì)于商品房的稅費(fèi)越來(lái)越多、限制越來(lái)越多。
所以，時(shí)代真的不同了！
炒房時(shí)代結(jié)束了！
中國(guó)即將進(jìn)入創(chuàng)業(yè)時(shí)代、大金融時(shí)代！從國(guó)家隊(duì)用真金白銀為創(chuàng)業(yè)板護(hù)盤(pán)，就可以看出這一點(diǎn)。未來(lái)的資金，將流向科創(chuàng)企業(yè)，流向風(fēng)投。
這告訴我們——樓市的冬天真的來(lái)了！
以萬(wàn)科為例，2017年6月的銷(xiāo)售面積是348.4萬(wàn)平方米，到了7月下滑到249.1萬(wàn)平方米，環(huán)比減少28.5%；成交金額從6月的491.3億元，下滑到了7月的355.6億元，環(huán)比減少27.65%。
房企的數(shù)據(jù)是這樣，各主要城市的數(shù)據(jù)也是如此。
在上海，官方公布的一手房成交面積，7月比6月環(huán)比大跌了54%。
這一輪牛市最先啟動(dòng)、也最先進(jìn)入調(diào)整的深圳，曾在2017年春節(jié)之后，走出了一波成交量的小陽(yáng)春。但到了最近兩個(gè)月也撐不住了，成交量再次掉頭向下。
其他城市，比如北京、廣州、蘇州、杭州等城市，也在7月出現(xiàn)了顯著的環(huán)比下跌。
成交量萎縮的同時(shí)，成交價(jià)也開(kāi)始松動(dòng)。在北京，學(xué)位房已經(jīng)出現(xiàn)顯著下跌；靠近通州的北三縣，房?jī)r(jià)跌幅更是明顯。在深圳，無(wú)論是在核心區(qū)和郊區(qū)，都有新盤(pán)以低于附近二手房的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。
讓樓市預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的，是政府一波接一波的調(diào)控政策。
春節(jié)之后，北京率先啟動(dòng)新一輪調(diào)控。先是重啟了“認(rèn)房認(rèn)貸”（所謂的“處女貸”）、推出了限制離婚購(gòu)房的“離婚貸”，毀滅式打擊了違規(guī)商辦物業(yè)，嚴(yán)懲了炒作學(xué)位房的行動(dòng)。
最讓人震撼的是，國(guó)家在4月1日宣布建設(shè)“雄安新區(qū)”！這一舉措，改變了京津冀的城市格局，讓北京炒房客始料未及，預(yù)期完全被改變。
隨后，限售在全國(guó)大面積推廣，讓炒房客膽寒。這等于限制了資產(chǎn)流動(dòng)性，對(duì)于高杠桿炒房的人來(lái)說(shuō)，堪稱(chēng)“直擊七寸”。
再后來(lái)，拍賣(mài)市場(chǎng)驚現(xiàn)100%自持的住宅地塊，上海創(chuàng)造了純“租賃用地”。9部委宣布，在12個(gè)城市開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)，其中明確提出兩點(diǎn)：
1、每個(gè)城市都要設(shè)立國(guó)有房地產(chǎn)租賃企業(yè)，成為租賃市場(chǎng)主導(dǎo)力量；新的住宅用地轉(zhuǎn)讓?zhuān)邢喈?dāng)比例定向轉(zhuǎn)讓給國(guó)有租賃企業(yè)。
2、明確要求各地政府籌建官方的住宅租賃平臺(tái)。
于是，輿論驚呼：住房重回“公有制時(shí)代”。在深圳和上海剛剛公布的“十三五住房規(guī)劃”里，未來(lái)官方、國(guó)有企業(yè)控制的新增住房，占全部新增住房的比例，都超過(guò)了一半！
廣州則宣布，明確要求開(kāi)發(fā)商接受官方指導(dǎo)價(jià)。如果開(kāi)發(fā)商不接受，就不允許賣(mài)房子。這說(shuō)明，住房的定義已經(jīng)發(fā)生重大變化。在政府眼中，它是特殊商品，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和居民生活保障，所以政府必須管制其價(jià)格。
“公有制”的驚呼聲尚未平息，北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的產(chǎn)權(quán)、升值收益權(quán)。在這種前提下，等于普通購(gòu)房者可以“7折購(gòu)房”，先獲得70%的產(chǎn)權(quán)。這意味著，買(mǎi)房“上車(chē)”的門(mén)檻大大降低。
在成都，新出臺(tái)的“人才房”政策，允許符合條件的、租住人才房的“人才”，可以按照5年前的價(jià)格買(mǎi)房。這也意味著，房?jī)r(jià)有了大比例折讓。
各種玩法，徹底打亂了大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，越來(lái)越多的人陷入觀望。于是，樓市成交量自然回落，炒房的基礎(chǔ)不存在了。
那么問(wèn)題來(lái)了：這種成交量的“冬天”，最后能不能演變?yōu)椤胺績(jī)r(jià)的冬天”？
答案是：會(huì)的！
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成交量的下滑，會(huì)影響到它們的現(xiàn)金流，進(jìn)而影響到償債能力。沒(méi)有人能說(shuō)得清楚，中國(guó)房企的總負(fù)債有多少。有研究機(jī)構(gòu)分析了比較典型、規(guī)模較大的55家房企，發(fā)現(xiàn)他們到2016年末的總債務(wù)（不含永續(xù)債）為3.1萬(wàn)億。
這樣推算，加上民間借貸，全國(guó)房企的總負(fù)債可能達(dá)到7到8萬(wàn)億。而且大多數(shù)房企負(fù)債率都在70%以上。
所以，如果有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，會(huì)有一批房企資金鏈崩潰，要么破產(chǎn)、要么被并購(gòu)。到那時(shí)，降低房?jī)r(jià)、獲取現(xiàn)金來(lái)保命，是必須的。
從大環(huán)境看，央行正在收緊貨幣，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)廣義貨幣M2一直以兩位數(shù)的速度狂奔，比如在2009年就達(dá)到過(guò)27.7%。在上世紀(jì)80年代，還一度達(dá)到過(guò)40%的年度漲幅。但是到了2017年，已經(jīng)回落到了個(gè)位數(shù)。
貨幣超發(fā)的程度在顯著降低，城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程，政府推政策性住房、租賃住房、共有制住房的力度越來(lái)越大，對(duì)于商品房的稅費(fèi)越來(lái)越多、限制越來(lái)越多。
所以，時(shí)代真的不同了！
炒房時(shí)代結(jié)束了！
中國(guó)即將進(jìn)入創(chuàng)業(yè)時(shí)代、大金融時(shí)代！從國(guó)家隊(duì)用真金白銀為創(chuàng)業(yè)板護(hù)盤(pán)，就可以看出這一點(diǎn)。未來(lái)的資金，將流向科創(chuàng)企業(yè)，流向風(fēng)投。
至于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，李嘉誠(chéng)在撤離、王健林在撤離、潘石屹在撤離，他們都嗅到了冬天殘酷的氣息。
（轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）
相關(guān)樓盤(pán)
