多份提案議案建言改革或取消房地產預售制

由于侵害購房者權益、增加銀行和購房人的風險、縱容開發(fā)商捂盤惜售等“多宗罪”，商品房預售制度自推行以來就為人詬病。溫家寶總理在兩會上所作的政府工作報告中明確提出，要“完善商品房預售制度”，使有關商品房預售制度的問題再次成為輿論焦點。

－－代表委員要求改革甚至取消商品房預售制度

年初廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳對外宣布2010年將選擇在南寧市進行取消商品房預售的試點，此后商品房預售制度存廢之爭引發(fā)了社會廣泛熱議。在今年的兩會上，多份提案議案都建言的改革或是全面取消房地產預售制度。

民革中央的提案認為，住房預售制度本來是一種利于房地產市場健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國房地產市場剛從計劃經濟中走出來，房地產的市場的轉軌性及這種制度選擇性的移植，使得中國住房預售不僅不利于房地產市場，也制造了市場及銀行風險。

全國人大代表、臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預售賣現房。他認為預售制有三大弊端：首先是買房人只見圖紙不見實物，導致房屋面積縮水、房屋的質量缺陷等問題層出不窮；嚴重誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預售，甚至出現“攜款潛逃”等違法行為，已經影響社會穩(wěn)定。其次，商品房預售制也是房價升高的推手之一。開發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后，就通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，致使國家房地產業(yè)宏觀調控政策受阻。第三，預售制降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入了房地產市場，銀行和購房人被動地成為風險投資的犧牲品。

－－當前取消商品房預售制度時機不成熟

盡管部分代表委員建議取消商品房預售制度，但專家認為，當前取消商品房的預售制度的時機尚不成熟。

商品房的預售制度是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。1994年，當時的建設部出臺《中華人民共和國城市房地產管理辦法》，建立商品房預售許可制度，旨在解決我國住房制度改革初期房地產開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應不足的問題。2001年，建設部又發(fā)布了《關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉》的決定，進一步明確了商品房預售制度的相應細則。商品房預售逐漸規(guī)范，成為多數城市的主要銷售形式。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，現行的商品房預售模式確實存在很多的弊端，市場的發(fā)展方向必然是走向更加公平完善的現房銷售。但是處于城市化進程中的我國房地產市場在相當長時期內整體仍將處于供不應求的階段，取消預售制度勢必提高開發(fā)資金門檻，多數中小開發(fā)企業(yè)將遭淘汰，導致短期內房地產供應量的大大減少甚至出現真空期，供求失衡加劇房價上漲。同時，開發(fā)商的資金鏈大幅收緊后，資金周轉速度的減慢必然影響到房地產的開發(fā)投資規(guī)模，不利于房地產開發(fā)投資的回升。無論從宏觀經濟形勢，還是從房地產市場本身的發(fā)展來看，取消商品房預售制度時機未到。