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16房產(chǎn)央企瘋狂買地 78家央企退出是偽命題
轉(zhuǎn)載 來源：北京房產(chǎn) 發(fā)表于：02/07/2017 16:30:46 瀏覽量：1970
國務(wù)院國資委主任李榮融19日在部分中央企業(yè)會議上指出，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。
有觀點認為，78家央企的退出，有望改變央企巨額資金不斷入市推高房價的態(tài)勢，是樓市“去泡沫化”的開始。然而，《每日經(jīng)濟新聞》在調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企憑借強大的資金實力，在當前的房地產(chǎn)市場上掌握有絕對的資源優(yōu)勢。78家央企退出后，真能抑制房地產(chǎn)泡沫？他們退出后，民企能否在市場上突圍？……針對一系列問題，《每日經(jīng)濟新聞》展開了調(diào)查。
在16家主業(yè)為房地產(chǎn)的巨無霸央企瘋狂拿地的背景下，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)降低房價，或許會成為一個“偽命題”。
本周《每日經(jīng)濟新聞》與相關(guān)研究機構(gòu)對全國23個一二線城市2009年以來土地交易情況進行了統(tǒng)計，據(jù)不完全調(diào)查顯示，央企和地方國企買地金額超過2300多億，其中16家央企的拿地金額超過1400億，而國土資源部公布的去年全國土地出讓總收入也不過1.59萬億。
一家知名上市房地產(chǎn)企業(yè)上海公司老總表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出絲毫不會改變目前土地市場上“國進民退”的狀況。78家退出后，16家央企的壟斷地位將更加鞏固，這或推動房價進一步上漲。
16家央企凈利潤占比94％
《每日經(jīng)濟新聞》從搜房網(wǎng)及部分城市國土交易網(wǎng)站統(tǒng)計得出的23城開發(fā)商拿地數(shù)據(jù)顯示，主業(yè)非房地產(chǎn)的78家央企房地產(chǎn)公司，雖然偶有天價拍得“地王”的舉動，但論規(guī)模和總量，遠不及上述16家央企。
以遠洋地產(chǎn)為例，盡管3月15日在北京以40.8億元拍得望京“地王”，但其在過去一年中的表現(xiàn)實際上相當沉寂。各主要城市的公開土地拍賣市場上，很少有它的身影。
其他主業(yè)非地產(chǎn)央企，如中國石油（601857）天然氣股份有限公司因為建立加油站，去年一年購買的土地不過5宗；中信集團下屬中信地產(chǎn)、中航集團下屬的中航地產(chǎn)和中遠集團下屬的遠洋集團在主要城市的購地數(shù)量均沒有超過10宗。相比之下，16家央企房地產(chǎn)商出手更為頻繁，且單宗買地金額更高。
一家不愿意透露真實身份的民營房地產(chǎn)企業(yè)市場部昨日向《每日經(jīng)濟新聞》提供的該公司針對78家央企非主營地產(chǎn)企業(yè)和16家主營房地產(chǎn)央企的調(diào)查顯示，16家主營房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)達到5616億元，占全部央企房地產(chǎn)企業(yè)的85％；2009年的銷售收入達到1899億元，占86％；凈利潤更是達到188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的94％。
除拿地量大大超出其他78家央企外，這16家央企還占有極高的市場份額。在2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售前20排行榜中，共有保利、中國海外、華潤置地、中信地產(chǎn)、招商和遠洋地產(chǎn)6家央企上榜，6家企業(yè)共實現(xiàn)銷售金額1566億元，占前20總銷售金額的30％；銷售面積達到1640萬平方米，占比約為26％。除遠洋地產(chǎn)之外，其余5家均為國資委日前確定的主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
保利中建拿地投入均超500億
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，78家央企房地產(chǎn)企業(yè)和地方國有房地產(chǎn)企業(yè)2009年的購地總花費不過800多億，不到保利和中建兩家房地產(chǎn)公司花費總和。
中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)的母公司中建集團，去年拿地的總投入達到500億以上，總金額超過30億元以上的單宗拿地就達到7宗，并仍準備了500億元現(xiàn)金四處買地。
另一家央企地產(chǎn)巨頭保利集團，雖然沒有屢屢一擲千金，但拿地的數(shù)量和次數(shù)卻遠比中建集團頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利集團自去年至今至少購買了48宗土地，在全國買地的總投入已經(jīng)超過了500億元。
16家央企不但在買地總金額上超過其他央企，布局范圍也相當廣闊。
保利集團去年在上海、北京、廣州等一線城市巨額購地的同時，還在天津、杭州、蘇州，甚至貴陽、西安等地大量購買土地，足跡遍步東西部各主要省份。和保利集團一樣，去年中建集團也大力挺進二三線城市：在沈陽拍得了荷蘭村地塊，又在長春拍得經(jīng)開區(qū)長鈴地塊，還在西安購買了土地。據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，16家央企集團去年參與土地拍賣的城市超過23個，遠多于其他78家央企和地方性國資委下屬房地產(chǎn)企業(yè)。
78家退出加劇房價上漲？
正因為16家主營房地產(chǎn)央企實力過于強大，78家央企的退出，引發(fā)了房價進一步上漲的擔憂。
林戈說：“就像產(chǎn)品制造商一樣，原先的制造商有五個，相互間的競爭還激烈一些，如今趕走了一個，那么競爭壓力就更小，漲價的可能性也就越大。”
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，此前，一部分央企為了追求利潤，紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)。本次國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)，顯然是希望這些企業(yè)退出房地產(chǎn)，扎扎實實地做好做強主業(yè)。
林戈說，這一做法顯然會使留存下來的16家央企房地產(chǎn)巨頭實力更強。就資金平臺而言，原先需要向90多家央企房地產(chǎn)公司提供的信貸，現(xiàn)在只向16家央企提供，必然會使后者的資金實力更強。
另一方面，造成房價高的原因，主要和供應(yīng)過少有關(guān)。在趕走了78家央企房地產(chǎn)商以后，剩余的16家央企將成為市場主要供應(yīng)者，房地產(chǎn)市場的資源將更為集中，新房供應(yīng)也更加集中。按照一般規(guī)律，市場供應(yīng)過于集中在幾家公司手中，整個市場就容易被控制。按這樣的操作，房價只有上漲的可能，很難有下跌的可能性。
另外，78家被國資委要求退出房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，大部分是從事工業(yè)和貿(mào)易的，在城市的周邊擁有大量工業(yè)或者其他屬性的非居住用地。而且，他們還有能力申請參與競拍，購買新的工業(yè)用地。而在城市不斷擴容之后，上述土地就改變?yōu)槌鞘袑傩裕恋赜稍鹊墓I(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫亍?/p>
而國資委本次清退78家主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)企業(yè)的要求是“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，這將給這些企業(yè)未來開發(fā)自有工業(yè)用地留下了巨大的“尾巴”。
【央企拿地榜·觀點交鋒】
78家央企退出民企依然叫苦
78家央企退出，能否抑制住去年以來央企在土地市場上狂猛的勢頭？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的民營和港資企業(yè)負責人的回答是“不會”。他們認為，在今年的土地市場上，央企依然是所有房地產(chǎn)企業(yè)最強勁、最“恐怖”的競爭對手。
江蘇新城：民企仍活在夾縫中
目前剛將總部遷入到上海的江蘇新城，今年在上海一共有7個項目上市。但就是這樣一家B股上市公司，面對來自央企的競爭，依然感到壓力重重。
江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司市場營銷部總經(jīng)理黃超直言：“和16家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企相比，78家央企的退出簡直算是九牛一毛！對于整個房地產(chǎn)市場來說，起不到多大作用?！?/p>
他認為，央企國企無論從資金還是平臺來看，實力都太過雄厚。對于中小型房地產(chǎn)公司而言，拿地已經(jīng)毫無勝算，只能通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，或者“撿拾”央企因各種原因不要的項目，在夾縫中生存。
他表示，央企的介入對于房地產(chǎn)市場和其他開發(fā)商的影響非常大。土地是房地產(chǎn)開發(fā)商賴以生存的根本，可開發(fā)的土地量一旦下降，開發(fā)商就很難操作了。所以他認為，央企大量拿地絕對“深深地”提高了成本和房價。
龍湖地產(chǎn)：央企退出不會改格局
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此番國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企的調(diào)控確實有些表“姿態(tài)”的味道，但這78家央企無論是土地儲備還是市場份額都很少，基本上不會改變房地產(chǎn)整體格局。
上述人士認為，78家央企的退出的好處主要有二：一是避免了房地產(chǎn)市場的非理性行為，避免了不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企在拿地等環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺乏成本考量的決策；二是優(yōu)化了央企整體的結(jié)構(gòu)模式。
但在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，除卻央企，國有企業(yè)的力量也非常強大。尤其是在一些二三線城市，由于央企還未進入，國企具備的影響力才是最大的。對民營企業(yè)來說，要改變央企在土地市場上“獨孤求敗”地位，只有改變土地出讓方式：在招拍掛的最后環(huán)節(jié)，由原來的公開拍賣，轉(zhuǎn)為暗標競買。
