樓市景氣度延續(xù)跌勢 房貸利率難現(xiàn)全面大幅下降

國家統(tǒng)計局16日發(fā)布了2018年12月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明12月新建商品住宅中，上漲城市為59個，比11月減少4個，上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月下跌，平均漲幅為0.77%，漲幅環(huán)比收窄0.21個百分點(diǎn)。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為47個，比11月減少4個，平均漲幅為0.32%，環(huán)比收窄0.22個百分點(diǎn)。

12月份，各地繼續(xù)堅持因城施策，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一線城市受高端項(xiàng)目入市銷售帶動影響，新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比11月擴(kuò)大1.0個百分點(diǎn)，二手住宅持續(xù)下降。二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比微漲，漲幅均比11月有所回落。

二手住宅銷售價格指數(shù)方面：上漲城市47個，相比11月減少4個；持平城市1個，比11月減少1個；下跌城市22個，相比11月增加5個，二手住宅下跌城市數(shù)量連續(xù)4月增多。

從漲幅情況來看，70城平均漲幅0.32%，環(huán)比漲幅比11月收窄0.22個百分點(diǎn)。上漲的47個城市平均漲幅0.61%，環(huán)比收窄0.24個百分點(diǎn)，漲幅有所回落。

分城市等級來看，12月四個一線城市二手住宅銷售價格下降0.3%。31個二線城市二手住宅銷售價格上漲0.1%，漲幅比11月收窄0.2個百分點(diǎn)。35個三線城市二手住宅銷售價格上漲0.3%，漲幅比11月收窄0.1個百分點(diǎn)。12月70城二手住宅價格指數(shù)平均環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，下跌城市數(shù)量持續(xù)增加。

從12月份70城房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市減少至59個，比11月減少4個；持平城市為3個，比11月增加1個；下跌城市8個，比11月增加3個。新房市場方面，上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月下跌。

從漲幅情況來看，新房市場整體較為穩(wěn)定。70城平均漲幅0.77%，漲幅環(huán)比收窄0.21個百分點(diǎn)。上漲的59個城市平均漲幅0.94%，上漲城市平均漲幅比上月收窄0.17個百分點(diǎn)。

分城市等級環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比11月擴(kuò)大1.0個百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。31個二線城市新建商品住宅上漲0.7%，漲幅比11月回落0.3個百分點(diǎn)；35個三四線城市新建商品住宅價格上漲0.7%，漲幅與11月相比縮小0.2個百分點(diǎn)。

此間觀察家認(rèn)為，基于今年銀行信貸投向、負(fù)債成本、房地產(chǎn)調(diào)控等因素，房貸利率難現(xiàn)全面大幅下降。

首先，從房貸利率松動原因看，2018年以來央行實(shí)施了五次降準(zhǔn)，目前市場流動性呈現(xiàn)合理充裕狀態(tài)，由此銀行可調(diào)動的資金量級上升，有利于信貸規(guī)模擴(kuò)大。但當(dāng)前信用風(fēng)險不容忽視，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對稀缺。個人住房貸款是相對安全的資產(chǎn)，銀行有動力加大配置力度。需要指出的是，當(dāng)前定向調(diào)控方向不會改變，央行給市場釋放流動性的目的是為了加大對民營企業(yè)和小微企業(yè)的支持力度。隨著紓困民企的政策不斷出臺，商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)仍將放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和薄弱領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。

其次，從負(fù)債端看，在流動性合理充裕的背景下，銀行負(fù)債端壓力將有所緩解。但要看到，在利率市場化、銀行“存款搬家”的大趨勢下，銀行吸收存款的壓力將長期存在。2018年以來，結(jié)構(gòu)性存款作為銀行攬儲的主要工具之一，規(guī)模增長較大?？紤]到一部分“便宜”的負(fù)債替換成結(jié)構(gòu)性存款，銀行負(fù)債端成本有所上升，這就要求資金端收益維持高位。個人按揭貸款因有抵押而相對有保障，但收益相對不高，銀行在按揭貸款上的議價能力較強(qiáng)。

再次，房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控的態(tài)勢不變，不支持房貸利率全面大幅下降。國家統(tǒng)計局16日公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。事實(shí)上，房價的穩(wěn)定意味著前期調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場調(diào)控如果不穩(wěn)定，會在一定程度上危害房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，調(diào)控將持續(xù)發(fā)力，防止房地產(chǎn)價格大起大落并促使其回歸理性。

此外，全面降息在短時間內(nèi)可能性不大。央行表示，當(dāng)前貨幣政策在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的作用正在逐步發(fā)揮，同時對原來的政策也在做動態(tài)評估，在此基礎(chǔ)上再做進(jìn)一步研究。因此，全面降息或在近期內(nèi)不會發(fā)生。另外，從人民幣匯率、房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度看，也不宜降息，房貸利率全面下調(diào)的可能性不大。